店舗物件を借りるときの初期費用は？安くするポイントと注意点も解説

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

自分のお店を開業するには、店舗を契約するための契約金、内装工事費用など多額の資金が必要になりますよね。

本記事では、店舗を借りるときに必要となる「初期費用」について詳しく解説します。

「初期費用がどのくらいかかるの？」

「何にいくらくらいかかる？」

など気になる方は、ぜひ参考にしてくださいね。

– 店舗物件を借りるときに必要な費用

店舗を借りるときに必要となる費用は、どんなものがあるでしょうか？

ここでは、「契約時の初期費用」と「契約時以外にかかる費用」をそれぞれ解説します。

「契約時に必要な初期費用」

物件を契約するときには多くの場合、不動産仲介業者を通じて賃貸契約します。

物件によって多少異なりますが、一般的に契約に必要となる初期費用の内訳は以下の通りです。

・前家賃

一般的には、「当月分」と「翌月分」の賃料を、前家賃として契約時に支払います。

月の途中から入居する場合は、日数で日割りをして支払うケースが一般的です。

共益費についても同様で、賃料と合わせて支払います。

・保証金（敷金）

居住用物件の場合、「敷金」と呼ばれる項目になります。居住用物件と同じく、店舗物件を契約する際にも保証金（敷金）は必要です。

相場は居住用物件よりも高く、おおよそ賃料の6〜12カ月分が相場です。

基本的には退去時に返還されますが、退去時のクリーニング代などに充てられるので、全額の返金はほぼありません。

・礼金

契約したときに貸主に支払う費用が礼金です。

いわゆる「お礼金」として支払うものなので、退去時に返却はありません。

礼金の相場としては、賃料の2カ月程度の金額です。

・仲介手数料

不動産仲介業者を通して契約すると、一般的には仲介手数料が必要になります。

宅建業法上で「賃料の1カ月分」と上限が決められているので、それ以上の費用になることはありません。

目安として賃料の1カ月分と考えていいでしょう。

・火災保険料

入居するにあたり、火災保険への加入が必須となる物件がほとんどです。

保険に関しては、不動産業者が紹介してくれることが多いですが、仲介業者を通さずに自分で保険会社を選定し、加入することもできます。

店舗には不特定多数の顧客や業者が出入りするので、破損や盗難に関しての保険もかけておくと安心です。

保険の内容によって金額が変わるので、どんな内容でどのくらいの保険が必要なのか専門家に相談するのもいいでしょう。

・保証委託料

保証委託料とは、保証会社を利用した際に保証会社に支払う費用です。

保証会社とは、入居者の賃料を保証する会社で、借主が賃料が滞納したとき代わりに支払いをしてくれます。

連帯保証人を立てずに契約ができるので、利用されるケースが多いです。

しかし、連帯保証人を立てれば保証会社への加入は不要というところもありますが、貸主としては確実に延滞した賃料が入るため、連帯保証人を立てても保証会社への加入が必須となる物件もあります。

費用は利用する保証会社によって異なりますが、1年間で賃料の0.5カ月分〜2カ月分くらいが相場です。

以上の目安をもとに、賃料10万円の物件を契約すると仮定して、シミュレーションすると

前家賃　最大20万円

保証金（敷金）　最大120万円

礼金　10万円

仲介手数料　10万円

保証委託料　20万円

※別途火災保険料

最低でも上記の合計180万円と、共益費や火災保険料、消費税などが別途必要になります。

もちろん物件によって大きく変動する場合もありますが、契約にかかる初期費用の目安として、最低でもこのくらいを想定して予算を確保しておきましょう。

契約時以外に必要な費用

契約を結んでも、すぐに営業はできません。店舗を営業するためには、賃貸の契約金以外にも費用を支払う必要があります。

・内外装の工事費用

スケルトン物件の場合、内装や外装を工事する費用がかかります。

店内の厨房機器や椅子・テーブルなどの客席、店外の看板や外装など、すべて自分でそろえなければなりません。

また居抜き物件の場合でも、備え付けの設備の修繕や改築が必要なケースも考えられます。

かかる費用は店舗の規模や業態、営業内容によって変わりますが、広い店舗や内外装にこだわる場合、相応の金額がかかります。

一般的には、内外装の工事費が初期費用の中で一番大きな支出となるケースが多いでしょう。

・営業開始までの空家賃

内外装の工事は、最短で契約時に前家賃として支払った「契約開始日」から取り掛かることができます。

しかし、前家賃として支払っている翌月分までの期間内に工事が終了しなければ、営業していなくてもその翌月から家賃を支払う必要があります。

工事が長引くほど営業までの空家賃が発生してしまうことを考慮して、工事スケジュールなどを組むようにしましょう。

– 初期費用を抑えるポイント

ここまでで、開業するまでには相当な初期費用が必要となることがお分かりいただけたと思います。

営業初期の資金繰りを考えると、初期費用はできるだけ抑えたいところですよね。

ここでは、初期費用を抑えるポイントを紹介します。

各初期費用の手数料を抑える

契約金にかかる手数料を抑えられると、初期費用を安く済ませることができます。

例えば、保証金が抑えめの物件や礼金や仲介手数料がゼロという物件もあるので、初期費用を抑えたいなら、このような条件を入れて探すのもポイントです。

ただし、なぜ手数料が安くなっているのかは事前に確認しておきましょう。

条件が良いのに安いというのは、何かしら物件に問題があるかもしれません。

「自社物件なので手数料が安い」など納得できる理由がない場合は、注意しましょう。

設備の工事費用を交渉する

トイレや空調などの設備が備え付けられている場合、経年劣化して交換や修繕が必要な部分については貸主や不動産業者に交渉してみましょう。

もし希望を聞いてもらえれば、工事費用を抑えることができます。

また、貸主や不動産業者ではなく、複数の工事業者から相見積もりを取り、価格交渉するのも工事費用を抑えるポイントです。

賃料を交渉する

賃料が下がることで各項目の初期手数料も下がるので、契約金もこれから払い続ける賃料も抑えることができます。

ただし、賃料交渉をするのであれば、相場からかけ離れていない金額を提示をし、契約することを前提とした物件を交渉しましょう。

– 店舗物件を探す際の注意点

これまで初期費用の目安と、安く抑えるポイントを説明しました。

ここでは、さらに実際に店舗物件を探す際の注意点を2つ紹介します。

①予算を決めておく

あらかじめ予算を設定しておきましょう。

物件探しで予算をオーバーしてしまうときは、優先順位を明確にしましょう。

ここで注意すべき点は、どうしても譲れない条件が現実的かどうか客観的に判断することです。

例えば、「店舗の内装にこだわりたい」という理由で内装費用に予算をかけて、立地が悪く集客が見込めない安い物件を借りてしまうと、経営が成り立ちません。

あらかじめ決めた予算内で、設定した売上を達成できる物件を探すのが、成功への近道となります。

②自分の商売に合った条件を決めておく

店舗物件の選定では、「物件が自分の商売にあっているか」の見極めが重要です。

最低でも以下の条件は、具体的に決めておきましょう。

・賃料

・立地やエリア

・店舗の広さ

・独立店舗かビルイン店舗か

・駐車場の有無、台数

・営業時間

また、フランチャイズでの開業を考えている場合は、フランチャイズ側の条件もありますので事前に確認をしておきましょう。

まとめ

本記事では、店舗物件を契約するときの初期費用についてと注意点を詳しく解説しました。

自分のお店を開業するには、多額の資金が必要になることが分かったと思います。

しかし、物件の選び方の工夫や交渉によって、初期費用を抑えることもできますので、ぜひ本記事の紹介したポイントを役立ててみてください。