テナント入居の手順をご紹介！

こんにちは！ミセギメジャーナルです。

この記事ではテナントに入居する際の手順を以下の目次でご紹介していますので、ぜひご覧ください。

【この記事の目次】

・テナントとは？

・テナントの種類

・入居に関する4つの手順

・テナント入居の注意点

・テナントの入居審査について

・入居中のテナントを調べる

・まとめ

テナントとは？

テナントとは、土地や建物を借りる人を指します。路面店などに「テナント募集」という文字を見かけた方は多いのではないでしょうか。ビルの空きオフィスやショッピングセンターの空き店舗、空き倉庫などにテナント募集という貼り紙が貼られているのは、その事務所や店舗を借りてくれる人を募集しているということです。一般的にテナントは事務所や店舗の借主のことを指し、借主ではなく、物件のことを指す場合もあります。

テナントの種類

テナントは一般的には店舗やオフィス、倉庫などの借主、またはその物件のことを指します。

◆店舗

店舗とは、飲食店や小売店、美容院やスポーツジムなど不特定多数の来客を目的にした物件となります。店舗の場合は立地が非常に重要となりますので、ビル内や商業施設内、路面店などテナントが持つ特徴と開業する店舗の特徴を一致させることがまずは必要です。

また、飲食店の開業を目的としてテナントを探す場合は、前の借主が厨房機器や電気、ガス、水道などの設備や備品をそのままにして退去している居抜き物件を選べば、開業コストを大幅に削減することができますので頭の片隅に入れておきましょう。

◆オフィス

オフィスでも来客はあるものの、店舗のように不特定多数の来客はありません。内装や設備などにこだわる必要がありませんが、業務に支障が出ない広さを確保することや、個人情報や機密情報などを扱う場合にはセキュリティ面を重視することなどが必要です。

◆倉庫

テナントと言えば店舗やオフィスをイメージする人も多いですが、倉庫にもテナントがあり、主に荷物や商品などを保管するために使います。ただし、倉庫には平屋型や多層階型、底床式や底床式などがあり、これらはそれぞれ持っている特徴が異なります。そのため、倉庫は広さや立地だけでなく、扱う荷物や商品の種類をテナント選びの条件に入れる必要があります。

入居に関する4つの手順

希望のテナントが見つかりましたら、さっそく申し込みです。しかしテナントの場合、住宅のように簡単に入居できるわけではないためいくつかの手順を踏んでいく必要があります。

①申込書の提出

まずテナント契約をするために申込書を提出します。その物件を借りる意思があるという申し込みなので、契約ではありません。申込書には氏名、住所、電話番号などの基本情報だけでなく、収入や連帯保証人などの記入が必要となる場合もあります。

②その他書類の提出

申込書の他に、会社の登記簿謄本や決算書、会社案内なども提出することになります。これらは事業内容や財務状況を確認するためです。これらを提出することで、テナントをどのように利用するのか、継続的に賃料を支払えるか、入居する企業が反社会勢力との関係はないかなどを確認されます。もし実績がなく書類がない場合は、事業計画書や運営資金などを確認されますので事前に準備しておきましょう。

③貸主との面談

場合によっては貸主との面談が必要になる場合もあります。面談を行うことで、どのような人がテナントを借りようとしているのか、その人の人柄や、事業は継続していけそうか確認するために事業計画を聞いたりする場が設けられます。

④結果の通知

書類の提出や面談が終われば、それらの情報をもとに審査が行われます。審査は即日出る物件もありますが、大体は1週間前後を目安にしておきましょう。審査が通れば、次は契約へと進みます。場合によっては連帯保証人を追加したり、家賃保証会社の加入を求められたりなど、条件の追加を求められることもありますのでその都度対応します。

テナント入居の注意点

テナントに入居するのであれば、契約前に注意しておくべき点があります。住宅と違って内容が複雑なので、事前に知った方がいいもの、準備した方がいいものなどを予め頭に入れておきます。

1：設備の状態の確認（居抜き物件の場合）

テナントも退去する際には原状回復を行う必要があります。原状回復とは、契約前の状態に戻すことですので、壁や床、天井などに内装工事をしていれば元の状態に戻し、傷や汚れなどがあれば修繕や清掃をする必要があります。もし入居前に設備などに破損あった場合は、契約前にオーナーと確認しておかないと、修繕の必要の有無でトラブルとなってしまうことがあります。貸店舗での原状回復はトラブルになりやすいので、めんどくさがらず細かくチェックしましょう。

2：契約の種類を確認

契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

定期借家契約は、更新ができる普通借家契約と異なり、契約の更新ができません。そのため、契約時に決められた契約期間が終了すれば必ずテナントを明け渡す必要があります。更新に関する特記事項がある場合もありますが、大体は期間満了で明け渡しますので、長くテナントを使っていくつもりであれば、定期借家契約かどうか事前にしっかり確認します。

3：敷金の返還について

テナントでは退去時に行う原状回復の工事費用は借主側が負担します。そのため基本的に敷金は契約が終了すれば返還されます。しかし、契約内容によっては退去時に敷金の数%が差し引かれることもあります。敷金は賃料の数ヶ月分となっていることが多いので、差し引かれる割合によっては返還される金額が大きく減ってしまうこともありますのでこちらも契約時に確認しておきましょう。

4：原状回復の範囲を確認

テナントの場合は住宅の場合よりも、原状回復の範囲が広いので注意が必要です。

住宅の場合は経年劣化による破損などは原状回復の範囲に入りませんが、テナントの場合は経年劣化も原状回復の範囲となります。また、綺麗にテナントを使ってきたとしても、壁や床、天井の塗り直しや張り直しなどが求められ工事費用の負担は大きくなります。契約時、あるいは事前にどこまでの原状回復が必要になるか確認しておく必要があります。

テナントの入居審査について

テナントに入居するためにはまず審査をクリアする必要があります。テナントの入居審査では、財務状況が明確で十分な売上や収入があることや、本人や連帯保証人の身元が明確であること、企業の業務内容が明確であることなどがあります。事業計画であれば、その内容を見て判断されます。

入居審査をクリアしにくい条件とは

テナントの入居審査では上記の条件を整えておくことで審査にクリアしやすくなります。逆に入居審査が通りにくくなってしまう条件もいくつかあります。例えば、売上や収入が不十分で家賃に見合っていない、事業計画に無理があり継続的な売上や収入が見込めない、反社会勢力と関わりがある、過去に事件を起こしている、家賃滞納のトラブルを経験している、自己破産をしているなどです。無理のない経営を想定しテナント選びができるといいですね。

入居中のテナントを調べる

ビルや商業施設など、複数のテナントが入っている物件を検討している場合、同業他社がすでに入っていれば顧客が分散してしまうリスクがあります。そのため複数のテナントがある場合、同業他社が入居していないか、現地に行って確かめることも重要です。また建物の住所がわかるのであれば、ネットでその住所を検索してみるのもいいでしょう。

まとめ

テナントの入居は住宅の入居と違い、契約内容が複雑なので事前に把握しておくべきことが多くありました。融資を考えている方は、物件を探しながら融資の相談もしていかなければなりません。後にトラブルにならない為にも事前準備できるものはしっかりと準備し、内見する際にはチェックリストなども作成しておくと確認項目がスムーズになります。テナント選びを成功させるためにも、手順や注意点などは知っておくといいですね！