テナントを借りる流れを知ろう！

こんにちは！ミセギメジャーナルです。

これから飲食店を開業しようと思っている方が真っ先に思い浮かぶのは「テナント」という言葉ではないでしょうか。この記事では、事前準備から実際の契約までに絞った流れを紹介しています。実際にテナントを借りる際に知っておいた方がいいことについて記載しているのでぜひご覧ください。

【この記事の目次】

◇テナント探しの事前準備

＊予算や条件を整理しておく

＊用途地域の確認

◇テナントはどうやって探す？

＊インターネットによる方法
＊現地の看板をチェックする方法

◇希望の物件を見つけたら

＊物件の申し込み

＊賃貸借契約について

＊契約のチェックポイント

◇まとめ

◇テナント探しの事前準備

＊予算や条件を整理しておく

テナント探しには多くの時間を費やすことでしょう。すべての希望を満たせる物件を見つけることはなかなか難しいので、自身の店舗に合わせた最低限の条件や予算などを事前に整理しておくととてもスムーズに物件探しができます。その中でも賃料・資金繰りについては特に重要です。

・賃料

いくらまでの賃料なら無理なく支払えるか、売り上げの予想からの上限の設定が必要です。

家賃は固定費になりますので、飲食店であれば仕入れ・経費・人件費を売上から差し引き、いくら残るかの計算などもしておきましょう。

◇業態ごとの賃料相場についてはコチラから

▶テナントとは？気になる賃料相場や手数料についても解説します

・資金繰り

こちらは資金面についてです。自己資金で開業をするのか、銀行や公庫融資などを利用されるのか、もし融資を考えているのであれば物件探しと同時に相談をしておくと、希望の物件を見つかった時にすぐに動くことができます。融資相談から面談、結果が出るまでに約１ヶ月前後時間がかかることを想定しておいてください。居抜き物件、スケルトン物件により費用は異なりますので何に費用がかかりそうか、も事前に把握しておくといいですね。

＊用途地域の確認

ご自身の希望の飲食店が地域によって出店できるかが決まっています。この用途地域における制限があったため出店できなかった、なんてことにならないよう物件探しの時点で用途地域を調べ、エリアを絞りましょう。。物件選びは慎重に行い、テナントに強い不動産会社に相談をしましょう。

『ミセギメ』では、飲食店舗に特化したマッチングを行っているので、初めてのご相談からぜひ活用してみてください！

◇テナントはどうやって探す？

＊インターネットによる方法

インターネットでテナントの情報を収集する方法です。広範囲の情報を素早くみることができ、、賃料相場を把握するのにも非常に便利です。しかし公開されている情報なので、申し込みが入りすでに成約してしまったテナント情報が掲載されていることも多々あります。なので気になっている情報を見つけ次第、情報源に問い合わせをした方がいいでしょう。

＊現地の看板をチェックする方法

１階の貸店舗では、すぐに決まりやすいということでインターネットに掲載する前に現地に空き看板を設置する事があります。テナント募集という看板を目にすることは多いのではないでしょうか。出店したいエリアが決まっていたらぜひ１度そのエリアに足を運んでみてください。

◇希望の物件を見つけたら

＊物件の申し込み

・申し込みは「契約」ではありません

物件を内見し気に入った場合、不動産会社に「申込書」を提出します。この申込書の書式は不動産会社によって異なりますが、記入項目は住所・氏名・年齢・職業・年収などになっています。

申込書は、あくまで契約する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。

したがって、申込書を提出した後でも、申込みをキャンセルすることが可能です。提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておきましょう。

・審査で落ちることも 

貸主は借主が提出した「申込書」をもとに審査します。審査にかかる時間は大体一週間ぐらいです。

この審査で落ちてしまうことがあります。貸主は、経済的に安定している人や、契約上のルールを守る人にテナントを貸したいと考えていますので、その状況を鑑みて審査されます。

・預かり金・手付金について

物件を気に入った場合、申込書を提出する際に、数千円から家賃の1ヵ月分ぐらいの金銭を不動産会社に預けるケースがあります。この金銭は「預り金」「申込証拠金」「申込金」「手付金」などと呼ばれています。金銭を預けた場合でも、あくまでも意思表示を行ったに過ぎないので契約の優先権を確保したわけではありません。契約が成立した場合は、一般的には必要な費用の一部として取り扱われます。

融資を使う際は一定の時間がかかるため、貸主から直接預かり金を請求されることもあります。

＊賃貸借契約について

・契約で必要な書類一覧

■個人の場合

契約者の住民票・身分証明・連帯保証人の印鑑証明書・印鑑・実印

■法人の場合

法人の謄本・印鑑証明・決算書の写し・連帯保証人の印鑑証明書・実印・印鑑 

・契約までに用意するお金一覧

＊礼金・・・家賃の0～2ヵ月分 

＊敷金や保証金・・・家賃の2～10ヵ月分 

＊仲介手数料・・・家賃の0～1ヵ月分（消費税含む） 

＊前家賃・・・家賃と管理費の1ヵ月分程度 

＊その他・・・損害保険料、保証会社利用料 など

・住民票を用意する

賃貸借契約の際には、契約者の住民票を提出するのが一般的です。なので賃貸借契約の日取りが決まったら、早めに契約者の住民票を用意しましょう。

・連帯保証人の保証書を用意する

万一の際には連帯保証人が契約者の債務（家賃の滞納分など）を肩代わりするという内容の書類です。

これは、不動産会社によって書式も名称も異なります。「保証書」「保証契約書」「連帯保証契約書」「保証人引受承諾書」などいろいろな名称があります。

保証書には通常の場合は連帯保証人の実印を押印しますので、賃貸借契約を結ぶ前に早めに連帯保証人に書いてもらいましょう。

＊契約のチェックポイント

・重要事項説明書は細かくチェックする

重要事項説明書とは、物件概要や契約内容を契約書よりも詳しく記載した書類です。不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前にこの重要事項説明書を契約者に説明・交付する義務があります。

重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、必ずその場で質問してください。そして、最終的に納得してから契約手続きに進みましょう。また、定期借家契約（更新のない賃貸借契約）の場合、ここで必ず説明があります。定期借家契約は、期間が満了になると契約終了ということになりますが、互いに合意すれば再契約できるという大事な説明です。それらの説明もよく聞きましょう。

・契約書は必ず納得してから署名する

賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社に分からないところを質問して、納得してから署名・押印をしてください。契約書を交わした時点でその契約は成立します。後日、気が変わり契約をキャンセルしようとしても契約は始まっている為、通常の場合は礼金・仲介手数料などは契約者には戻ってきません。契約者には、基本的に敷金が戻ってくるだけです。なので、契約に関しては十分に納得したうえで進みましょう。

◇まとめ

この記事ではテナントを借りる流れについてお伝えしました。物件探しには時間がかかると同時に、スピード感をもって内見、手続きする必要もあります。事前に条件や流れを把握しておくことで物件探しも契約もとてもスムーズに進めることができますので、これらの準備は怠らないようにし、ぜひ自身の店舗に合った素敵な物件を探してみてください！