貸店舗を契約したい！メリットや契約時の注意点も解説

こんにちは！ミセギメジャーナルです。

皆さんはお店を開業するにあたり、店舗（物件）を購入するか賃貸にするか迷われると思います。購入、賃貸それぞれメリットはありますが、賃貸のほうがリスクは少なく開業資金を抑えて出店が可能です。この記事では、貸店舗を借りようと思っている方向けに、メリット・デメリット、契約の際の注意点についてお伝えしていこうと思いますので、ぜひご覧ください！

貸店舗とは

実店舗の経営を行う為に借りる事ができる店舗で、テナントと表記されている場合もあります。いきなり物件を購入するのではなく、初期費用を抑えられる貸店舗を考えている方は多いでしょう。
不動産投資として考えると、場所を貸すだけで収入を得ることも可能なので購入するという選択肢も出てきますが、それなりの初期費用、投資が必要になってきます。

貸店舗のメリットは？

ではさっそく、貸店舗についてメリットを以下の４つご紹介します。

１、物件・立地を自由に選べる

貸店舗を借りるという行為は繰り返しが可能です。なので、もし店の立地を変えたいと思えば契約を解除し、新しい立地の物件を借りることができます。最初から物件を購入してしまうと、売上が低くて立地を変えたいとなった時に、購入した物件のローンや建物の売却など多くの工程が必要になるので注意が必要です。

２、内装費を安く抑えられる

貸店舗は居抜き物件であれば内装ができている為、内装費を安く抑えることができます。ただ、前の物件の雰囲気が残っている場合があるので、少し手を加えることは必要でしょう。逆にスケルトン物件では設計からの内装費がかかりますが、オリジナルの店舗として最初から最後まで作っていくことができます。ご自身の店舗に合った貸店舗選びをしましょう。

３、初期費用が抑えられる

内装費と似ていますが、貸店舗は物件を購入するより圧倒的に安く初期費用を抑えることができます。スケルトン物件でも居抜き物件でも解体費など余計な費用がかからないという点は大きなメリットといえます。物件を購入する場合は数千万円が必要ですが、貸店舗なら立地や物件の規模にもよりますが数十万円〜200万円以内で収まるでしょう。銀行にローンを組むことになれば大きな借金を抱えることになりますので、大きな初期費用をかけてまでリスクを背負うのかどうかはじっくり考えた方がいいです。

４、すぐに開準備ができる

物件を購入すると、完成するまでに何ヵ月物時間を要しますのですぐに開業することができません。
貸店舗であればすでに建物が完成しており、購入よりも早く開店まで進むことが可能です。すぐにでも出店を考えているのであれば、貸店舗と契約するのがいいでしょう！

貸店舗のデメリットは？

貸店舗にもやはりデメリットはあります。以下３つをご紹介します。

１、レイアウト変更が難しい場合がある

貸店舗の居抜き物件ではすでにレイアウトが出来ているので、変更するには解体や内装費など初期費用がかさんでしまいます。また物件によってはレイアウト変更ができないものもありますので、注意しましょう。イメージしていた物件と違ったとしても、レイアウトにこだわりが無いのであれば、リスクを抑えられる貸店舗がいいですね。

２、家賃等の固定費が毎月かかる

貸店舗は物件を借りているので、月々の支払いが必要です。家賃などの固定費は、毎月の大きな出費になるので負担になってしまう部分です。どれだけ会社の売り上げを作れるかを事前によく計画し、開業してからもきちんと売上予測を立て運営していきましょう。
残念ですが、月々の支払いである物件費が大きな負担になって店を閉めた企業も少なくありません。そのような事態にならない為にも、物件選定の時から固定費は頭に入れておきましょう。

３、備品が新品でない、壊れている場合もある

貸店舗によっては備品が付いた状態で引き渡されることがあります。設備や備品を購入するとなると初期費用がかさむため、とても有難い話なのですが、新品でないため契約時にすでに壊れている可能性があります。後から分かった場合、それを解体し新しくする費用など、想定してなかった費用が発生してします。設備や備品がついている物件を検討しているのであれば、必ず内見の際、あるいは前段階で不動産業者や貸主に確認をしてください。

契約の３つのポイント！

貸店舗を契約する際に抑えておくべき3つのポイントを紹介していきます。

１、ご自身の店舗に合った広さかどうか

店舗を借りた後にお店の拡張や縮小はできません。レイアウトを変えるのもなかなか難しいので、業務を行う上で借りる物件が自身の店舗に合ったものかどうかを今一度確認してください。内見の際に業務のシミュレーションをするのも良いですね。店を開業してから、業務的に不便な箇所が出てくることが無いようにしましょう。

２、その立地で本当によいか

物件が良くても、立地が悪ければ継続的な来店に繋がりにくいです。競合他社や地域属性によって、店舗を開店する場所は大きく変える必要がありますので内見の際、あるいは事前にその地域を下見しておくと客層も把握しやすく確信をもって開業に進めます。

３、前借主の解除（退去）理由の確認

前回の物件の契約者が、どのような理由で契約を解除したのかは不動産業者を通して貸主に確認しておきましょう。店舗の都合であれば問題ないですが、物件に不満があったり、立地のせいで売上が良くなったなどの内容であれば、同じパターンに陥ってしまう可能性が大きく注意が必要です。
前回の契約者がどのような事業を行っていて、なぜ解除したのか理由を確認しましょう！

退去する際の注意点

貸店舗を契約するのであれば、契約を解除するときの確認は必ず必要です。せっかく開業するのに退去のことを考えたくもないですが、退去にもルールがありますので、必ず知っておきましょう。

◆6ヶ月前の申告

貸店舗を退去するのであれば、6ヶ月前には申告しておく必要があります。物件によっては6ヶ月よりも早く申告が必要な場合がありますので契約する際にこちらを確認します。契約を解除をできても、解約金が発生する場合がほとんどですのでお金の面でも認識が必要です。

◆契約後に原状回復するべき範囲

退去する際に「原状回復費用」というものがかかってきます。この原状回復費用は物件ごとに詳細に決まっている場合もあり、最初の契約時の状態まで回復するとなれば、かなりの費用が必要になるので気をつけて下さい。

まとめ

いかがでしたか？

貸店舗は初期費用は少なくリスクも抑えることができますが、確認しなければならないポイントも実は多いです。事前に確認することは多いですが、良い物件と出会えれば理想のお店がリスクを抑えながら開業できます。長く安定した経営で成功にするためにも、契約までの事前計画や調査などは怠らないように進めていきたいですね！