【オーナー向け】テナントを貸すときの注意点！

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

自分の所有するテナントを募集して、契約するまでの手続きを、なんとなく不動産業者に任せていませんか？

不動産業者を介さず自分でテナントの契約をしている方もいらっしゃるかもしれませんが、一般的には仲介を依頼することが多いと思います。

しかし、不動産業者も慣れていないとトラブルになったりするので、しっかり注意する必要があります。

大家としてどんなところに気をつけておくべきでしょうか？

本記事では、テナントを貸すときに大家さんがチェックしておくべき注意点について解説します。

テナント取引に慣れた不動産業者に依頼する

不動産業者には得意・不得意があるのをご存知ですか？

実は、居宅用の賃貸や売買が得意であっても、テナントの取引は苦手という不動産業者が多いのです。

なぜなら、ほとんどの不動産業者はテナントの取引に不慣れなので、不得意な分野だからです。

例えば、同じ建物の中に居住用物件と店舗物件がある場合、居住用部分の募集はＡ社なのに、店舗部分は別のＢ社が募集しているのを見かけたことはありませんか？

この場合、居住用の賃貸管理はＡ社に依頼し、店舗部分だけをＢ社に依頼しています。

なぜ同じ建物で不動産業者を分けているのか？と疑問に思いませんか？

この建物の大家さんは、テナント取引に不得意な不動産業者があることを経験的に知っているため、まとめて一つの不動産業者に任せてはいないのです。

しかし、経験豊富である大家さんでないと、その違いは見極めにくいかもしれません。

なぜなら、テナント取引が不得意な不動産業者だったとしても、テナントを取り扱いしている業者であれば、依頼を引き受けてしまうことが多いからです。

もしテナント取引に慣れていない不動産業者に依頼してしまった場合、経験不足から何に注意すべきかわかっておらず、契約に不備があったり、トラブルになったりすることもあります。

入居後に困ることにないように、不動産業者には得意・不得意があること知って、テナント取引に強い不動産業者に依頼することがポイントです。

大家さんがテナントを契約する前に確認しておくべき注意点

テナント取引の実績がある不動産業者に依頼することになったとしても、任せきりにせずしっかりと契約がされているかチェックしましょう。

仮に契約に不備があった場合、入居後に困るのは大家さん自身です。

では、トラブルにならないためには、具体的にどこに注意して契約すればいいのでしょうか？

契約する前に確認しておくべき注意点は下記3つです。

①引き渡しの状態と負担を取り決めておく

②退去時の状態を取り決めておく

③使用目的を明確にする

テナント契約でトラブルになる原因の多くは、借主と大家さんの認識違いです。

しかし、この3つの注意点を事前に取り決めることで、解決することができます。

ここでは、相談の多い事例の紹介と、トラブルを防ぐための対策を解説していきます。

その1：引き渡しの状態と負担を取り決めておく

住宅用の賃貸の場合「キッチンやトイレなどの設備は使える状態にして引き渡す」「退去時はガイドラインに沿う」など一定のルールがあります。

しかし、テナント契約では一定のルールがないので、契約時に明確に取り決められていなかった場合、補修負担や設備についての相談がとても多いです。

実際にあった相談事例として

・入居後に借主から「エアコンが壊れているから、大家さんの負担で直してほしい」といわれた

・置いてあった自分の物を引き渡し前に持ち出したところ、「無いと困るから戻してくれ」といわれている

・付帯していたものを勝手に処分されたので、費用を請求したい

・解体して引き渡す約束をして、解体後に引き渡したが予定していないところまで解体するよう求められた

設備の認識や補修費の負担区分、引き渡しの状態が曖昧になってしまっていると、このようなトラブルに発展します。

対策として
・設備付帯表や負担区分表など作成する

・内見時から撤去品や変更がある場合は、双方立会で現地確認する

・曖昧な回答や誤解を招く説明はしない
・工事後に引き渡す場合は、実際に工事を請け負う業者を交えて現地で説明をする

などがあげられます。

テナント契約では、費用負担や付帯設備を当事者で自由に取り決めることができるので、入居後にトラブルにならないためにも、引き渡しの状態と今後の負担区分をできるだけわかりやすいように取り決めることが大切です。

その2：退去時の状態を取り決めておく

認識の違いは退去時に発覚することが多く、形となってトラブルとしてあらわれます。

実際にあった相談事例として

・「大家さんも事前に工事に了承したはず」と回復工事を拒否されている

・残置物といっても回復義務はあると認識していたが、借主と意見が対立している
・「入居中にトイレを新品に交換したから買い取ってくれ」といわれている

・「退去時はそのまま退去してもいい」と伝えたが、使えないものばかりで困っている

遠方に住んでいたりして大家さんが引き渡し時の状態がわからないと、退去立会時に初めて知ったということもあります。

退去後のトラブルにならないように、事前にしっかり基準をつくっておきましょう。

対策として

・予定している改装工事をヒアリングし、退去時にどのような状態に戻すことが原則か明記する
・原状回復の定めがしっかり入っているか確認し、適切な内容にする
・買取請求は行使できない文言を特約に追記する
・契約時に安易な回復免除の約束はせず、退去時において貸主が許可した場合に限る
・借主が行う設備の変更・処分については、事前に書面などで貸主の許可を得てから実行する

事前に打ち合わせをして、双方が合意した上で、このような文言を特約に入れるといいでしょう。

その3：使用目的を明確にする

最後は使用目的についてのトラブルです。

実際にあった相談事例として

・カフェを出店するというので貸したのに、しばらくしたら焼肉屋になっていた

・近隣のことを考えて営業時間が日中の業種を募集したのに、深夜の営業を始めた

大家さんはカフェをやるから貸したと思っていても、借主はカフェが儲からなければ別の業態に変更するかもしれません。

悪気もなく、「飲食店であれば、特に制限はない」と認識している場合もあります。

制限を設けたい場合は、借主と大家さんの間で認識に相違がないように契約前にしっかり伝え、契約内容として書面に残すようにしましょう。

対策として

「使用目的：事業用、店舗、飲食店」と大まかにせず、「使用目的：飲食店（カフェ）」など明確に記載しましょう。

また、業種の変更や営業時間などを制限する場合は、
・営業時間は10時～19時までの間で相談とする
・使用目的の変更は、事前に貸主の書面による承諾を得る

と特約に付記しましょう。

まとめ

本記事では、テナントを貸すときの注意点を解説しました。

テナント取引に熟知した不動産業者に依頼することも大切なポイントですが、トラブルにならないためには、任せきりにせず自己防衛が必要です。

自分自身を守るためにも、本記事で紹介した注意ポイントを抑えて、ぜひ役立ててくださいね。