店舗物件の探し方と事前準備を解説！探すときのコツや注意点も紹介

皆様、こんにちは！ミセギメジャーナルです！

今回は、これから店舗物件を探す方に
・物件探しの前にやっておくべきこと
・不動産業者では教えてくれない物件探しのコツ
・店舗物件を探すときの注意点
をわかりやすく紹介します！

「店舗物件を探す前に何をすればいいの？」
「いい店舗物件を見つけるコツを知りたい！」
「注意した方がいいことはある？」
という疑問を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

物件探しの前にやるべきこと

店舗物件を探す前に、事前に準備しておくべきことが2つあります。
・事業計画の作成
・具体的な希望条件
ここでは、物件探しの前にやっておくべき2つの事前準備を解説していきます。

根拠のある事業計画を作成する

店舗物件にかかる家賃の目安は、月商の約10%が理想的と言われています。

支払っていく家賃は、月々の売上からまかなわれるので、希望賃料を決めるときにあらかじめ売上予測を立てておかなければなりません。

根拠のある売上予測を立てるためには、そのエリアの「客層」「競合店」「周辺環境」「交通や人通りの量」などの情報を集め、事前調査を基にした事業計画が必要になります。

これらの情報をもとに、「予想集客数と単価」「月商の見込み」などを決めていきます。
事業計画は、審査や貸主と交渉するときの判断材料になるので、必ず明確で根拠のある事業計画を作成しておきましょう。

具体的な希望条件を決める

次に、希望条件を洗い出し、具体的に決めておきましょう。

例えば、「店舗面積は最低でも20坪は必要」や、立地においても「駅から徒歩5分以内がいい」「路面店がいい」といった具合に、優先したい希望条件を明確にしていきます。

希望条件が具体的であるほど、理想に近い店舗物件を探しやすくなります。

ここでは、最低でも決めておきたい3つのポイントを紹介します。

●賃料

事業計画の売上予測をもとに希望賃料を決定していきますが、必ずしも月商の10%である必要はありません。あくまで目安なので、多少の幅を持たせても大丈夫です。

ただし、大幅に目安を超えた賃料だと経営が苦しくなるので、自分の中である程度の上限は決めておいた方がいいでしょう。

●エリア

「どこの地域がいい」というエリア選定はもちろん、さらに掘り下げて、「最寄り駅や駅からの距離」「路面店がいい」「ビルなら3階までがいい」などと具体的なエリアや立地条件を決めておきましょう。

●広さ

飲食店の場合、「何席置きたいか？」によって必要な坪数を決めておきましょう。

また、テイクアウトや宅配がメインの場合は、厨房スペースがあればいいのか、イートインスペースも必要なのかによって変わってきます。

厨房や席数、待合室など、自分の店舗に必要な広さをイメージして、明確にしておくことが重要です。

理想を完璧に満たす物件を探すのは難しいので、逆に「どの希望をどれくらいまでなら妥協できそうか」という基準も決めておくと、希望条件を再度洗い出す手間が省けます。

不動産屋では教えてくれない物件探しのコツ

事業計画と希望条件を決めたら、いよいよ店舗物件を探しましょう。

不動産屋に行ったりインターネットで検索したり探し方は様々ありますが、ここでは不動産屋では教えてくれない「良い店舗物件の情報を集めるコツ」を紹介していきます。

複数の不動産業者を回る

不動産業者によって紹介できる物件が限られていたり、ネットワークに限界があったりします。

事前に決めておいた希望条件を伝えれば、希望に沿った店舗物件を探してくれるので、最初は複数の不動産業者を周り、より多くの情報を集めることがポイントです。

現地で探す

希望のエリアが固まっていたら、実際に現地で店舗物件を探してみるのもおすすめです。

空きテナントに看板がかかっていたり、中には仲介業者に依頼していないオーナーさんもいるので、不動産業者では紹介できなかった物件を見つけることができるかもしれません。

まだ募集に出す前の解体作業中のテナントなどに出会える可能性もあります。

良い物件は早い者勝ちなので、いち早く情報を収穫するためにも現地に赴き、自分の足で探すのも良い物件を見つけるポイントです。

また、実際に足を運んでわかることも多いです。

例えば「ターゲットの客層があまりいない」「イメージする雰囲気の街ではなかった」「競合店が多すぎる」など、想定していたイメージと違うことに気付くこともあります。

希望条件を再検討するきっかけにもなります。

未公開物件を狙う

これから解約になる物件で、まだ募集に出ていない物件を「未公開物件」といいます。

事業用物件の場合、半年前に解約予告されることが多く、それが良い物件の場合は募集が公開される前に決まってしまうケースがあります。

この未公開物件は、募集管理している不動産業者や直接オーナーに問い合わせて地道に情報収集するしかありません。
しかし、もう狙っている候補物件があるのであれば、直接問い合わせてみるのもいいでしょう。

自治体などで情報を集める

実は、店舗物件の情報は商工会議所や自治体などでも取り扱っています。
商工会議所や自治体では新規開業者に向けた空き店舗対策事業を行なっているので、不動産業者だけではなく、情報収集の選択肢として利用してみるといいでしょう。

物件探しの注意点

物件を探すときには、注意しておくべきことも把握しておきましょう。

ここでは、店舗物件を探すときの注意点を紹介します。

初期費用の把握と準備

初期費用の目安

店舗物件を借りるときは、一般的にかかる費用として
・翌月分の賃料
・保証金（※敷金）
・仲介手数料
が必要になります。

初期費用内訳の目安額としては、不動産業者や物件ごとに異なりますが
・翌月分家賃　1ヶ月分
・保証金　6~12ヶ月分
・不動産仲介手数料　1ヶ月分
合計で家賃の約8～14ヶ月分がかかると想定しておきましょう。

条件によっては保証金が安くなる場合もありますが、基本的に店舗物件を借りる際には、まとまったお金が必要になるので前もって予算を確保しておきましょう。

また、店舗物件を探す際は予算より少し高めの物件を見てみるのもおすすめです。
なぜなら、条件によっては予算内に交渉できる可能性があるからです。

初期費用を抑えるなら居抜き物件

開業資金に余裕がなく、初期費用を抑えたいなら居抜き物件もおすすめです。
居抜き物件とは、以前使っていた内装や設備などがそのまま使える物件のことです。
内装や設備も全部込みの金額なので、内装工事費用や設備などを一から揃える必要もなく、安く済ませることができます。

実際、次の入居者が飲食店として開業する場合、以前入居していたテナントが飲食店なら居抜きで設備などを引き継いで使うケースが多いです。

ただし、居抜き物件を契約する際は全部そのままで使える状態だとは限らないので、注意が必要です。

例えば、「エアコンや換気扇、厨房の設備は全て使える状態か？」「冷蔵庫や椅子・テーブルなどは残っているか？」など、大きな修理や交換が必要で逆に費用がかかってしまう場合もあるので、居抜き物件を検討するなら念密に確認を行いましょう。

インターネットの情報だけを信用しない

インターネットでの検索も便利ですが、物件の動きも流動的なのでネットにはまだ掲載されているけど、すでに募集が終わっていたということもあります。
また、複数のサイトで公開されていたりと、情報の信憑性や貴重性がない場合もあります。

なので、ネットに掲載されているから必ず募集されているとは思わず、不動産仲介業者やオーナーに直接問い合わせるなどして、必ず確認を取るようにしましょう。

原則、店舗利用するために居住用物件を借りることはできない

賃料を抑えたり内装が整備されていることを理由に、住居用マンションを店舗として利用しようと考える方がいますが、原則はできません。
オーナーが許可している例外もありますが、不特定多数の来客がある店舗は断られるケースがほとんどです。

マンションの管理規約に「住居のみの使用」と明記されているような場合は、店舗や事務所でも使うことはできないので、あらかじめ承知しておく必要があります。

交渉したり、探せば店舗利用をさせてくれるマンションもありますが、オーナーに許可されても住民に反対されて撤退を余儀なくされるケースもありますから、なるべく店舗利用が可能な物件を検討するようにしてください。

まとめ

今回は、これから店舗物件を探す方に向けて、物件探しの前にやっておくべき事前準備を解説しました。店舗物件の探し方のコツや注意点も紹介しましたね。

いい物件を探すためには、事前準備とより多くの情報を集めることがポイントです。

これから店舗物件を探し始めるという方は、ぜひ参考にしてくださいね。