テナント契約でトラブルを防ぐ方法とチェックポイント

皆様、こんにちは！ミセギメジャーナルです！

自分の店舗の営業を成功させる重要なポイントは、「どんなテナントを契約するか」といっても過言ではありませんよね。

失敗しないテナント契約のために、本記事では契約時にトラブルを防ぐためのチェックポイントや契約前にやっておくべきことも紹介します。

テナント契約でトラブルを防ぐ方法！2つのチェックポイント

テナント契約は多額のお金が動き、その後の営業にも大きな影響を及ぼしますよね。

そんな重要なテナント契約でトラブルを起こしたくないと思うのは、当然のことだと思います。

それでは、トラブルを防ぐためにはどういったことに注意した方がいいのでしょうか？

ここでは、契約時にトラブルにならないためのチェックポイントを2つご紹介します。

①契約内容を細かくチェックする

テナント契約時には店舗の情報や契約内容を契約書でしっかり書面に残し、不動産会社から重要事項説明なども受けます。

契約書や重要事項説明書には

・物件の住所や概要

・賃料や保証金などの支払時期・支払い方法

・物件の引き渡し時期や契約期間

など契約内容の詳細が載っているので、相違がないか細かい部分までしっかりチェックしましょう。

そのほか、「特約」という書面で契約解除に関わる事項や費用面など、貸主に有利な条件が載っていることもあるので、特約事項も忘れずに確認してください。

②契約時の条件を確認する

契約に必要な初期費用の支払い先がそれぞれ異なる場合があるためチェックしておきましょう。

例えば、保証金、礼金、家賃などは貸主へ、仲介手数料は不動産会社へ、保険料は保険会社へ振り込むなど指定されている場合があります。

また、物件を申し込みする段階でも

・家賃の発生は契約日からか、引渡日からか

・契約前に物件を押さえておくための手付金は必要か

・契約をキャンセルした場合は違約金が発生するか

などの確認もしておきましょう。

テナント契約前にやっておくべきこと

テナントを決める前には、考慮すべき点が多々あります。

ここでは、契約前にやっておくべきことを解説します。

具体的な条件を決める

自分の店舗の業態やコンセプトにぴったりと合うテナントを契約するためにも、まず最初にどんな物件を選ぶべきなのか、できるだけ具体的に考えてみましょう。

そのためには、お店の商品やサービス内容、規模、ターゲットなど、コンセプトを明確にすることが重要です。

例えば立地であれば、

・サラリーマンがターゲットならオフィス街や駅近

・家族連れがターゲットなら住宅街で駐車場付き

・新規顧客を多く見込みたいなら1階の路面店

・隠れ家店として常連中心に営業したいならビルの3階以上

など、どんなお店にしたいかということにより、必要なテナントの条件も具体的になってきます。

 最低でも以下の条件は、具体的に決めておいた方がいいでしょう。

・賃料

・立地やエリア

・店舗の広さ

・物件タイプ（独立店舗、ビルインなど）

・駐車場の有無、台数

・営業時間

必要な条件を具体的に上げたあとは、絶対に譲れない条件などの優先順位を明確にしたり、逆に妥協してもいい条件なども決めておくと、スムーズに物件を選ぶことができるでしょう。

テナント契約時にかかる費用を把握する

テナント契約時に必要となる、主な初期費用についても紹介します。

事前に把握しておいて、契約前に用意できるよう計画しておきましょう。

前家賃

家賃支払いは基本的に前払いです。

当月分と翌月分の家賃を、契約時に支払います。

共益費や管理費なども含まれます。

保証金（敷金）

家賃が滞った場合や修繕費の担保として物件の貸主へ預けるお金です。

家賃の6～12ヵ月分程度が相場です。

基本的には契約終了時に返却される費用ですが、契約内容や物件の状態によって、クリーニング費用などが差し引かれて返還される場合もあります。

礼金

テナント貸主にお礼金として支払う費用です。

家賃の1～2ヵ月分程度が相場です。

仲介手数料

不動産契約を仲介してくれた不動産会社へ支払う費用です。

宅建業法で上限が決められているので、賃料の1ヵ月程度の金額が一般的です。

 保険料

火災保険などへ加入する場合は、その保険料も必要です。

保険の内容によって費用は大きく変わります。

テナント賃料や物件によっても総費用は大きく変わりますが、契約時にはまとまった金額が必要になることは間違いありません。

そのほか、営業を始めるためには内外装工事費や機材・備品の購入など、店舗の準備費用が必要です。

営業が軌道に乗るまでの資金や、生活費などの確保もしておきましょう。

 テナント契約で多いトラブルは「原状回復」

テナント契約で多いトラブルは、解約時の「原状回復」についてです。

原状回復とは、契約が終了し借主が貸主へ物件を返す際に、契約前の状態に戻して返すというルールのことです。

原則は、汚れや傷を清掃・修繕する以外に、持ち込んだ設備や備品を撤去し、契約後に壁や床、天井などの内装工事などを施した場合は、借主の責任と負担で元の状態へ戻す必要があります。

しかし、テナント契約では当事者同士が自由に取り決めることができるので、借主と貸主の認識違いでトラブルになるケースが多いのです。

具体的には、「原状回復工事で高額の請求をされた」「元からついていた傷に対しても修理を求められた」「引き渡しのときの壁紙は新品ではなかったのに、新品へ交換するように求められた」などのトラブルが後を絶ちません。

契約時に原状回復についても明確に取り決め、貸主と借主とで認識を共有しておくことが大切です。

取り決めた内容は契約書に載せ、文書でしっかりと残しておきましょう。

まとめ

本記事では、テナント契約でトラブルを防ぐ方法とチェックポイントを紹介しました。

テナント契約は、多額の金額が動き、一度テナントを決めてしまうと簡単に場所を変えることはできません。

後々「こんなはずじゃなかった！」とならないように契約内容や条件をしっかりとチェックしておきましょう。