理想の店舗物件を見つけるコツ・店舗物件の探し方と選び方を解説します！

こんにちは！ミセギメジャーナルです！今回は、なんとなくを明確に！理想の店舗物件を見つけるコツ｜店舗物件の探し方と選び方について解説します。

自分の店をオープンさせたいけど、場所はどこら辺がいいか、どんな物件にしたらいいのか、物件探しはどうやったらいいのかわからない。店舗物件探しは店舗開業のための大きな一歩になります。

上記のように、店舗のオーナーは様々な観点から最適な物件選びをしなければなりません。この記事では店舗オープンに向けた準備の第一歩でどんなことをしたらいいのかについて説明していきます。

物件探しの流れとは

まず初めに、どのような流れで物件を探していけばいいのかを見ていきます。物件を探す前にもしくは並行して進めなければいけないこともありますので、一つ一つ着実に確認していきましょう。実際の物件探しは、主に次のような流れになります。

①事業計画の作成
②希望物件の条件を決める
③物件を探す(内見)
④申し込み
⑤入居審査
⑥契約
⑦引き渡し

では、一つ一つについて説明していきます。

①まずは事業計画の作成

物件を探し始める前にまずは、事業計画を作成します。ここでは、どのような業態の店をどのような場所で、どれくらいの規模で、どれくらいの収益を見込んで行うかを考えていきます。この計画次第で、どのような物件を探すべきなのか、どのような物件を選ぶべきなのかが決まってきますので、じっくり考えてください。詳しくは次の章で詳しく説明します。

②希望物件の条件を明確に

事業計画が作成できたら、次は店舗に求める希望の条件を考えていきます。この条件にはある程度幅を持たせること、また、妥協できる条件、絶対必要な条件を分けて考えておいたほうが賢明です。詳細については、後ほど詳しく触れていきます。

③物件探し〜内見まで

実際に希望に沿う物件が見つかれば、実際に足を運んで、ご自身の目で確認しましょう。実際に見てみなければわからないことも多々あります。

南向きの窓があるが近くにある建物や木にさえぎられ光が入ってこない、店舗の入り口となるところがわかりにくい、建物が老朽化して雨漏りするなど、実際に足を運んだからこそ気づくこともあります。

さらに、造作譲渡（居抜き売却物件）の場合には、譲渡対象の機器がどこまでなのか、設備に欠陥は無いか、機器の動作に問題はないかなども確認しておきましょう。

④物件が見つかったらいよいよ申し込み！

建物の内見を終え、条件なども問題なければ申し込みをします。この申し込みで一旦物件の仮予約のような状態になります。というのも、次の入居審査をクリアしなければ、契約できないとこがあるからです。

また、先に誰かが申し込みをしていた場合は、その人が審査に落ちるか、申し込みをキャンセルしない限り、当該物件は第１申込者のものになってしまうので、物件の申し込みは時間との勝負という側面もあります。

この段階ではまだキャンセルが可能です。もちろん費用が発生することもありません。ただし、申し込みの段階で、賃料や保証金の減額、入居時期の相談などをしなければなりません。特に入居時期は月末、月初、月中によって初期費用が変わってくる可能性がありますので、しっかりと話す必要があります。

⑤入居審査

申し込みが完了したら、不動産仲介業者が貸主に報告し、審査を行います。借主・連帯保証人の収入で賃料の支払い余力があるか、事業計画は妥当かなど、この人に貸してほんとに大丈夫かどうかを審査していきます。

場合によっては、追加の提出物を求められる場合もあります。提出物はケースバイケースで変わってきますので、提出を求められた場合には、よほどの理由がない限り、必ず提出しましょう。

⑥契約

無事に審査を終えると本契約に進みます。契約書に署名捺印をすると契約が成立します。署名捺印する前に契約形態、契約年数、賃料・保証金、退去時の原状回復の内容、解約予告期間などをしっかりと確認しましょう。

特に、原状回復工事に関しての項目は重要です。特約で定められている場合にもあるので、その場合は特約までしっかりと確認しましょう。契約書の内容を一方的に説明されてわからないこともあるかもしれませんが、その場合には事前に契約書を取り寄せるか、契約の際に弁護士など知識のある人に立ち会ってもらい、確認してもらうのも良いかと思います。

また、契約時に必要な契約金は「精算書」という形で不動産会社から振込先の案内がありますので、期日までに支払うようにしましょう。造作譲渡（居抜き売却）の場合には、「造作売買契約」という譲渡対象リストや造作譲渡料、引渡方法などについての記載がしてある契約書をかわすことがあります。これも、署名捺印する前に内容をしっかりと確認しましょう。

⑦引き渡し

本契約が終われば、引き渡し期日前後で鍵の引き渡しが行われ、物件を使用できるようになります。通常は、契約開始日=物件引き渡し日となっていることが多いですが、まれに期間前に鍵をもらい物件に立ち入ることができるケースがあります。この場合に、契約開始日までは保険の対象外なので注意してください。

事業計画の作成とは？物件を選ぶ前に明確にするポイント

物件探しから契約までの流れはご理解いただけたかと思います。ここからは、①事業計画の作成について詳しく説明していきます。ここがしっかりしていないと、どのような物件を探したらいいのか曖昧になってしまいますので、要点をしっかり抑えておきましょう。

(1)どのような店を出すのか

まず初めに、どのような店を開くのかを決める必要があります。飲食店なのか、美容室なのか、もしくは別の業種なのか。大前提としてどのような店を始めようとしているのかで、必要な面積や立地がある程度決まってきます。

(2)どの客層をメインターゲットにするのか

どんな店にするのかが決まれば、次はどのような層をメインターゲットにするのかを考えましょう。単身者向け、ファミリー向け、男性向け、女性向け、若年層向けなど様々なターゲットが考えられます。自分がやっていこうとする商売には、どの層をターゲットにしたら売り上げが見込めるのか、どれくらいの客単価が期待できるのかなどを考えていきましょう。

(3)どれくらいの価格設定が適切か

メインのターゲットが決まれば、そのターゲット層にはどれくらいの価格帯がベストなのかを考えましょう。これは次に説明する規模とも関わってきますが、客単価的にこれくらいないと経営が厳しいなどのこともありますので、価格だけで決められるものではありません。

オフィス街が近く、ランチの時間に多くの人が往来するような場所に店を構える場合には、数千円もするような高級メニューでは集客が見込めませんが、ランチで1000円～1500円程度の価格帯で集客を見込めます。このように、様々な要因を考慮したうえで、最適な価格を設定してください。

(4)どれくらいの規模でやるのか

メインのターゲットが決まれば、次は店の規模を考えましょう。飲食店の場合だと、カウンターのみで10名程度のキャパシティでもいいでしょうし、大人数の宴会も行えるように最大50名まで収容できるような大きな店舗でもいいでしょう。また、テイクアウト専門のキッチンと受け渡しのカウンターがあるだけの小さな店舗など、様々な形が考えられます。

美容室の場合でも、自分一人でやる場合には、客席は2席ほどで事足りますが、多くの美容師を雇って経営する場合には、それなりの場所が必要になるでしょう。このように、自分がどれくらいの規模でやっていくのかを決める必要があります。規模と合わせて、価格帯も考える必要があります。

(5)家賃上限、初期費用上限

(1)～(5)の条件をもとに、月どれくらいの賃料まで払うことができるのか、初期費用として土地建物にどれくらいの金額を捻出できるのかを算定する必要があります。資金調達の際に、数か月分の家賃も考慮に入れる必要があるので、ある程度現実的なところまっで計算する必要があります。この予算が何よりも一番重要ですので、しっかりと考えましょう。

立地〜設備等まで物件選びの条件を決める

事業計画を立て、ある程度具体的な段階まで進めば、実際に物件を探し始めましょう。ここでは、希望条件としてどのようなところを決めておく必要があるのか、どこがポイントになってくるのかを説明していきます。下記に、条件として考えられることの例を挙げています。

①設備面での条件

・物件の広さ（延べ床面積）
・スケルトン / 居抜き
・独立型 / 施設型
・築年数
・耐震性
・設備（電気容量、電話、ネット環境、空調、トイレ、水回りなど）

②立地条件

・エリア
・駐車場・駐輪場（必要台数、車高など）

③その他

・入居時期
・賃料、初期費用の支払限度
・利用時間（土日祝日、24時間など）

特に居抜き物件を探す際に重要になってきますが、自分の考える条件をすべて満たした物件が見つかる可能性はそれほど高くなく、さらに見つかったとしてもかなりアクセスが悪かったり、かなり高額になったりする可能性があります。

また、希望のエリアには条件を満たす物件がない場合も考えられますので、譲れない条件と妥協できる条件を分けて考えておきましょう。

店舗物件探しの探し方はどうしたらいいの？

物件探しの方法は様々で、インターネットで検索する場合や希望エリアの不動産会社に行くと考える方が多いのではないでしょうか。

不動産会社に行くというのは、実際に話を聞きながら物件選びをできるだけでなく、まだ、ネットに公開されていないネット非公開物件を紹介してもらえる可能性もあります。この非公開物件が一番狙い目であり、多くの目に触れるネットなどに出ていないため、競争率も低くおすすめです。

その他、希望のエリアを散策してみることで、空き家になっているテナントを見つけることができたり、その場で不動産会社に飛び込んでみたりするのもいいかもしれません。

店舗物件探しで気を付けるポイント

居住用物件は使えない場合が多い

事務所などでの使用では一部例外もあるかもしれませんが、一般的に住居用物件で開業することは難しい場合が多いです。基本的にはオーナーの意向で決まりますが、不特定多数の人の往来が発生する場合には、オーナーの許可が下りない可能性があったり、住民に反対されて撤退を余儀なくされる場合もありますので、基本的に使えないと思っておいたほうがいいでしょう。

物件選びの条件・予算は明確に

前述の条件は、明確にしておく必要があります。そうでなければ、物件探しにかなりの時間を割くことになってしまうかもしれません。時間をかければかけるほど、結局は店舗開業までに時間がかかります。まずは、条件、予算の策定にしっかり時間をかけましょう。

エリアの下調べは入念に

希望の物件選びの際に、どのあたりで物件を探すか考えると思います。家の近くだったり、人通りが多いところ、ターゲットとなる層が多くいるところが、候補として考えられると思いますが、実際にそのターゲットとしている人たちが来店してくれるような環境なのかどうかを事前に街歩きなどで調べておく必要があります。

内見は欠かせない

インターネットに掲載されている写真や、不動産会社で見せられた間取りだけで判断するのは危険です。実際に自分の足を運んでどのようなつくりになっているのか、ご自身の想像する店舗を実現できるかを考えながら、自身の目でしっかりと確かめ、決断するようにしてください。

実際に足を運んでみることで、思ったよりも日当たりが悪く暗かったり、隅のところに雨漏りの跡があったり、近くに歓楽街があり騒音がすごいなど、実際に行かなければわからないこともあります。

また、その物件が居抜き物件の場合には、譲渡の対象となる機器は何なのか、その危機は正常に動作しているのかを確かめることも重要です。居抜き物件の譲渡契約を締結した後で、機器が動かないから相手に賠償を求めることは難しい場合が多く、最悪の場合新たに調達しなければならない場合もあります。

ネットの情報は鵜呑みにしない

不動産情報サイトなどで、多数の物件が掲載されていますが、そこに乗っている情報がすべてではありません。状況はリアルタイムで変化しており、話を聞きに行った時にはすでに申込者がいることも考えられますし、契約内容が複雑で自分に不利な内容になっていることも考えられます。さらには、内装が思っていたものと違うなどの場合も考えられますので、しっかりと自身の目で確認してください。

おわりに

いかがでしたでしょうか。今回は物件探しの流れと押さえておくべきポイントを紹介していきました。たくさん考えなければならないことがあって大変なこともあるかと思いますが、それを乗り越え、最高の店舗を作るために一緒に頑張りましょう！

ミセギメでは物件探しのお手伝いも可能です。これから店舗の物件を探される方はぜひお気軽にご相談ください。店舗開業の最初期段階の、事業計画作成、物件選びから資金調達まで幅広くサポートさせていただきます！

今回は以上になります。最後までお読み頂きましてありがとうございました。