パーソナルジム物件の探し方！コツもご紹介！

「パーソナルジムを開業したい！」

そう思い、物件を探そうと「パーソナルジム 物件」と検索しても、なかなか物件の情報は出てきません。そこでこの記事では“パーソナルジム開業を成功させるための物件の探し方”をご紹介いたします。

• パーソナルジム物件を選ぶ際に知っておくべきこと
• パーソナルジム物件を選ぶ前に必ずすべき立地調査
• パーソナルジム物件の探し方
• 不動産仲介業者の活用方法

パーソナルジム物件を選ぶ際に知っておくべきこと

パーソナルジムは”重いマシンを置く”、”属人的なビジネス”、”基本的に予約制”など、少し特殊なビジネスになるため不動産オーナーからの制限も多く、物件探しを少し苦労する業界の1つになります。

「物件は見つかったけど、結局パーソナルジム開業できなかった…」といった事態にならないよう、事前に知っておくべきことを9つご紹介します。

パーソナルジム運営の機材を考慮した天井高などを知っておく

パワーラックなどのマシンを置くタイプのパーソナルジムが近年ブームです。パワーラックの場合、天井高が2.5ｍ以上ないと搬入しても懸垂などができなくなってしまいます。

そのため、導入するマシンの高さに応じて物件の天井高は事前に確認を取る必要があります。

※2.5ｍ以上の天井高がある物件はそこまで多くないです。

物件オーナーからのパーソナルジム運営許可を取る

店舗で物件を契約する場合は、物件オーナーさんと業種の相談を必ずしなければなりません。

ただ不動産業界自体がかなり特殊で、オーナーさんが事業を気に入るかどうかによって審査が降りるかどうか分かれます。特にパーソナルジムは騒音性や複数人の出入りを懸念されて煙たがられるため許可が下りにくいので、事前に運営許可が必要なことは把握しておきましょう。

内装ができるかどうか事前に確認をとる

物件の状態によりますが、内装も物件オーナーさんと相談しながら進めていきます。

せっかくオシャレな内装デザインを発注したのに、オーナーNGで内装が出来なかった…なんてこともあるので、必ずオーナーさんに内装をする旨、どういった内装をするのかを事前に具体的に伝えておくことが重要です。

マンション上階だと耐重量で難しい場合がある

近年のパーソナルジムだと、パワーラックを1台置いてワンルームのマンションで開業する事例をよく見かけます。

ただマンションで開業する場合は、先述した天井高・オーナー許可に加えて、耐重量も事前に確認する必要があります。120kg以上のプレートを置く場合は必ず事前相談しましょう。

将来の想定売上から2割以内の賃料を目安にする

アクセスや立地が良ければ良いほど、魅力的で賃料は高くなります。しかし物件は2年契約以上がベースとなるため、今後の経営を考えると家賃が大きいと業績が悪化した場合に苦しくなります。（渋谷にパーソナルジムを出した75%が3年以内に倒産するとも言われています）

そのため、集客の基盤があったり、マーケティングに自信がない方は、まずは賃料を抑えられる住宅街で小さめの広さからスタートしましょう。1年後の売り上げの2割以内が目安です。

初期費用を抑えるなら事務所タイプで探す

内装を全くしないで、事務所タイプの物件を借りてマシンを置いて開業するパターンも増えてきています。

この場合、開業費の多くを占める”内装費”が削られるため、初めて開業される方は特に事務所タイプの物件を探すのがおすすめです。

都心であれば駅徒歩3分以内が理想

都心部にパーソナルジムを出す場合は、駅から徒歩3分以内に出すことをおすすめします。特にパーソナルジムは通い続けるタイプなので、駅から遠ければ遠いほど”サービス質が悪い”と認識されてしまい、同エリアの競合パーソナルジムに顧客を取られてしまいます。

物件探しのタイミングでしっかり選定していきましょう。

オフライン集客がメインならば、入り口がわかりやすい物件を選ぶ

集客の戦略によって、パーソナルジムは選ぶ物件が変わるでしょう。SEOやSNSなどのWEBを中心とした戦略であれば、さほど入り口などは重要にはなりませんが、看板やチラシなどをメインの集客戦略にするのであれば、必ず入り口がわかりやすい物件を選びましょう。

通りかかる人も広告対象になる他、どんなところか行ってから決める人もいるからです。オフライン集客を上手にできれば、大きな集客効果も期待できるため、入り口も重要項目の1つとして物件を探していきましょう。

立地が今後の集客の8割を決めてしまう

集客の相談をよく聞きますが、渋谷でパーソナルジムを出店してしまった方のお手伝いは基本的に手遅れな状態です。

それほど店舗ビジネスにおいて”立地”は重要になるため、希望エリアでなくても、立地調査をしてから儲かりそうなエリアで出店できるよう物件探しを行いましょう。

パーソナルジム物件を選ぶ前に必ずすべき立地調査

先述しました通り、パーソナルジム物件を探す上で、経営や集客に基づいて選ぶことが重要になります。その中でも、”立地調査”はパーソナルジム開業にあたり必須になるので、ここで立地調査の方法を詳しくご紹介します。

最寄駅からの性別・年代・商圏人口を調べる

まずは候補エリアの商圏（商圏：ターゲットのエリア範囲）半径1km以内での、人口や性別、年代を調べます。パーソナルジムのコンセプトや料金によっても異なりますが、下記ポイントをおさえておけば基本的に問題ないでしょう。

【性別・年代・商圏人口の調べ方】
https://storestrategy.jp/
上記サイトの検索バーに駅名を入力すれば⭕️

【結果から読み取るべきこと】
・性別：パーソナルジムの場合、女性が多いと有利
・年代：30代～40代が多いと集客しやすい

・人口：広告アプローチできる人数のポテンシャル

付近に建っているマンションの状況を調べる

Googleストリートビューや実際に現地へ赴き、実際に建っているマンションの状況を調べましょう。

該当エリアでの年収やチラシ集客のポテンシャルが、マンションの数や高さによってわかるようになります。Googleストリートビューだけだと、更新されていない可能性もあるため、最有力候補のエリアには実際に行ってみてリアルな雰囲気を感じ取るのが1番良いでしょう。

路面の場合：物件の通行人口/日を調べる

路面店を出す場合は、1日あたりの通行人数などを事前に調べておきましょう。

実際にどれくらいの人にアプローチできるかがわかるようになります。

パーソナルジム物件の探し方

ご自身で目星をつけて物件を探すパターンと物件探しまで完全に任せる2パターンがあります。それぞれ詳しく解説いたします。

テナント特化ポータルサイトの活用

ご自身で探すパターンとして、テナント特化のポータルサイトで検索することが挙げられます。テナントポータルサイトはいくつかありますが、不動産屋業界の方は共通して「at home」をおすすめしています。

at home：https://www.athome.co.jp/rent/03/

ただ1つ注意点として、問い合わせ先は不動産仲介会社になるため、仲介手数料などの料金が安くなることは基本的にありません。

次に紹介する“パーソナルジム物件に詳しい不動産仲介会社”に探してもらった方が、結果交渉もうまく行きやすくなることが多いです。

パーソナルジム物件に詳しい不動産仲介会社に任せる

先述した注意点や、立地、経営アドバイスなども踏まえたアドバイスを、通常の不動産屋さんは知りません。しかし、パーソナルジム業界に詳しい不動産屋であれば、諸条件の交渉や物件提案時に”本当にパーソナルジムが開業できる物件”を紹介してくれたりと、メリットがたくさんあります。

また、at homeなどに掲載されている物件についても、不動産屋共有のデータベースがあるため、どの仲介会社でも基本的に全て紹介できることになります。

そのため、パーソナルジム開業を初めてする方や時間を短縮されたい方は、パーソナルジム物件に詳しい不動産仲介会社に依頼することをおすすめします。

不動産仲介業者の活用方法

パーソナルジム物件探しは、業界に精通している不動産屋に依頼したほうが良いことは先述しましたが、依頼する際にどう活用していけば効率が良くなるかを事前に知っておくと今後の交渉などが格段にやりやすくなるのでご紹介していきます。

立地候補をある程度決めて、複数エリアで探してもらう

よく「池袋周辺でパーソナルジム物件を検討しています」といった依頼の仕方をされる方がいますが、少しもったいないです。

先述した通り、パーソナルジムが開業できる物件は制約が多いため、テナント物件の中でも非常に少ないのです。そのため、事前にいくつかエリア候補を決めたうえで、「池袋を中心とした沿線前後5駅と、できれば上野駅沿線前後5駅の中から、条件に合う物件を調べてほしい」などの依頼をすると、物件の候補を広げることができます。

できるだけ細かく条件を指定する

賃料の条件や、求めている物件の情報は事前にできるだけ多く指定しましょう。内見後にミスマッチしてしまうとお互い時間の無駄になってしまうので、できるだけ細かく指定しておきましょう。

【最低限出したほうが良い条件】
・オープン予定時期
・エリア候補（3つ程度）
・駅徒歩条件
・賃料上限
・広さ下限（坪数）
・絶対に欲しい条件
・マシンの重量が耐えられるか
・希望の天井高

賃料や礼金ではなく、仲介手数料を交渉する

パーソナルジムの物件はそもそもあまりオーナーからの印象は良くはないため、審査が通りにくいです。その上でさらに賃料や礼金の交渉などを入れてしまうと、余計に煙たがられてしまいます。

そのため、不動産仲介会社の仲介手数料を1ヵ月から0.8ヵ月程度であれば交渉は簡単にできるかと思いますので、仲介手数料から交渉を進めてみることをおすすめします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

パーソナルジム物件の探し方を今後の運営や集客を踏まえたうえでポイントを解説させていただきました。

パーソナルジム物件探しのお役になれていれば大変光栄です。

素敵なパーソナルジムを開いてください！