テナントの探し方と選び方！流れと注意点なども紹介

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

今回は、テナント物件の探し方や流れ、探すときのコツなどを解説していきます。

「テナントはどのように選んだらいいの？」

「探し方のコツや注意点を知りたい！」

と思っている方は、ぜひ参考にしてください。

テナント物件の探し方と流れ

物件の探し方から物件を選ぶまでの流れを、時系列に沿って解説していきます。

物件選びから契約まで2～3か月ほどかかることがあるので、計画的に準備を始めましょう。

お店のコンセプトを設計する

まずは開業する自分のお店のコンセプトを設計しましょう。

なぜなら、コンセプトを明確にすることで、テナント選びに反映させることができるからです。

明確なコンセプトに基づいてエリアの選定や店舗の内装をデザインすることで、販売する商品、サービスの魅力を引き立てることができます。

店舗物件の希望条件を整理する

設計したお店のコンセプトに基づいて、物件の希望条件を整理しましょう。

最低限でも以下の項目について、決めておくといいでしょう。

・賃料

・エリア、駅

・広さ

・営業可能時間

・駐車場の有無、台数

・店舗の物件タイプ

・スケルトンか居抜きか

希望条件を決めるときには、なるべく具体的にあげるのがポイントです。

例えば、

・賃料：〇〇万円以下

・エリア：〇〇駅～〇〇駅

・広さ：〇〇坪以上

といった具合に、お店のコンセプトに沿って希望の条件を決めていきましょう。

ただし、全ての条件を満たす物件が見当たらない可能性がありますので、希望条件に優先順位を付けておいた方がいいでしょう。

契約時にかかる費用を準備しておく

物件を契約するためには、契約金にかかる費用を調達しておかなくてはなりません。

物件によって異なりますが、契約時に支払う費用の内訳は次のとおりです。

前家賃：2カ月分

保証金（敷金）:賃料6～12カ月分

礼金　:賃料1～2カ月分

仲介手数料:家賃1カ月分

別途、利用する会社によって様々ですが、火災保険料や保証委託料などがかかります。

物件を探して内覧予約する

整理した希望条件に基づいて、具体的な物件をWebサイトや不動産会社に来店し、実際に物件を探しましょう。

アパート賃貸物件サイトと同様に、事業用物件を扱うWebサイトなどもあります。

希望条件に合った候補物件が見つかったら、内覧の予約をしましょう。

インターネットで内覧したい店舗物件を見つけた場合は、Webサイト上で予約を申し込める場合が多いです。

予約申し込みをして、不動産業者から連絡がきたら、内覧予約日時が確定します。

物件が決まったら契約を申し込む

内覧して店舗を開業したい物件を決めたら、賃貸契約を申し込むことになります。

不動産業者へ申し込みの意思を伝え、申込書を取得しましょう。

その後、申し込みから契約までの案内を受けます。

印鑑証明書や法人の謄本など、審査や契約に必要な書類として不動産業者から求められますので、期日までに準備しましょう。

申込書と必要書類を提出すると1～2週間程度で貸主や保証会社による審査が行われます。審査に受かると契約手続きへ移ることができます。

テナント選びが重要な理由

テナント物件の探し方の流れがある程度分かったので、実際に物件を探し始める準備に取り掛かれると思いますが、その前にテナント選びが重要な理由を抑えておきましょう。

なぜなら、準備に手を抜いてやみくもに決めてしまっては、開業までの大事な時間と多額の資金を失う危険性があるからです。物件選びの重要性を理解することで、効率的に進めることができます。

賃料が資金繰りの中で大きな割合を占めるから

賃料は、人件費や材料費などと同様に運転資金の中で大きな割合を占めますので、契約するテナント条件はとても重要です。

立地や床面積などの条件によって変動しますが、理想は月間売上の10%程度に収める必要があります。

テナント物件の賃料を調べるときには、候補エリアの賃料相場と坪単価を調べましょう。

賃料相場と坪単価を把握することで、開業するエリアや物件を比較することができます。

立地と物件が集客に大きく影響するから

開業する立地と物件によって、集客に大きく影響します。

例えば、商店街や繁華街のような人通りが多い場所だったとしても、実際にターゲットとする客層が出入りしていなければ集客できません。

ただし、集客を見込める立地は賃料相場が高い傾向にあるので、利益率が下がる危険性があります。入居してから値下げ交渉することは難しいので、物件選びの段階から客単価や商品価格を検討して賃料の予算を決めましょう。

いいテナント物件に出会うためのコツ　

物件探しの大まかな流れを把握したところで、物件を探すときのコツもいくつかご紹介します。店舗のコンセプトにマッチする理想的な物件と出会うために、無駄を省いて効率的に探したいですよね。

市場調査を踏まえて出店エリアを絞る

ターゲットの客層を効果的に集客するために、市場調査を踏まえて出店エリアを絞りましょう。市場を調査するときには、次の項目に注目してください。

・賃料の相場

・出入りする顧客層

・交通の利便性

・時間帯による交通量の変化

・競合店の数や集客状況

・業界の流行やニーズ

上記の項目を調べるためには、実際に候補となるエリアに足を運びましょう。

口コミや評判などをWeb検索することでも有益な情報を得られることがあります。

事業用物件を取り扱う情報サイトを利用する

事業用物件情報のWebサイトを利用することで、空き物件の情報を効率的に集めることができます。Webサイトといっても種類がさまざまで、店舗兼住宅を集めたサイトや店舗物件専門サイト、居抜き物件専門サイトなどがあります。

情報源を多くもつほうがよいので、なるべく複数のWebサイトを利用して希望条件に合う物件を見つけましょう。

出店予定エリアの不動産会社に相談する

出店予定エリアの不動産会社に相談するのも、店舗物件探しのコツです。

なぜなら、全ての物件情報がインターネット上に公開されているわけではなく、不動産会社が所有している「未公開情報」を持っている可能性があるからです。

店舗のコンセプト設計や事業計画、資金調達などの準備が万全であれば、希望条件と併せて不動産会社に伝えることで、適した物件を紹介してもらえます。

その時点では、希望条件に合わず紹介してもらえる物件がなくても、相談しておくことで情報が入り次第知らせてくれるでしょう。

自治体や商工会議所に相談する

自治体や商工会議所に相談することでも、テナント物件の情報を得ることができます。

なぜなら、自治体や商工会議所の役割として、地域の活性化を図るために空き店舗が目立つ商店街に店舗を誘致しているからです。

例えば、店舗の賃料や改修を補助する制度を運営している自治体もあります。出店予定エリアについて調べたり、自治体や商工会議所に問い合わせたりして、活用できる情報を集めましょう。

友人や知人などから紹介してもらう

思わぬきっかけでテナントの物件所有者を、友人や知人などから紹介してもらうことも想定できます。開業準備段階から友人や知人などに連絡して、開業予定日や物件の希望条件などを伝えておきましょう。

またSNSアカウントを運営しているなら、店舗経営に関わるユーザー同士で物件や経営全般の情報を共有することができます。

情報収集のために、SNSやスマホアプリなどの利用を検討してみるのもいいでしょう。

内装工事業者に相談する

意外にも実績豊富な内装工事業者に相談すると、店舗物件探しの段階から支援してくれる場合もあります。物件の内覧へ内装工事業者に同行してもらえたら、内装デザインの観点から物件を調査してもらえて心強いです。

また、店舗物件の賃貸契約前から内装工事業者に相談を開始することで、内装デザインと工事をスムーズに進めることができます。契約前に工事の見積もりを取ったり、改修の必要な箇所を確認したりしてもらえれば、物件を探しやすいです。

テナント探しの注意点　

物件探しの流れやコツを掴んだところで、物件を選ぶときの注意点も押さえておきましょう。

原則、居住用物件は店舗として利用できない

まず、基本的に居住用物件を店舗として利用できない点にご注意ください。

特にマンションなどの集合住宅においては、他の入居者に安全管理上の不安を与えないように、不特定多数の顧客が出入りする店舗の営業は認められないことがほとんどです。

中には店舗の事務所として入居できる居住用物件もありますが、利用目的が居住のみと管理規約に定められている場合には、事務所としても利用できません。

用途地域によって制限がある場合は開業できない

次に都市計画法で定められた用途地域によって、店舗を開業できない可能性がある点にもご注意ください。用途地域とは、計画的な都市の発展のために利用目的に従って区切られたエリアです。

街の景観や利便性が損なわれないように、建築物の用途に一定の制限が設けられています。

例えば、住居を建築できる「住居専用地域」や「住居地域」には、基本的に店舗を開業できません。しかし、床面積や業種によって、開業できる地域もあります。

用途地域はインターネットでも調べることができます。

エリアを絞る段階で自分のお店は開業できるか調べたり、自治体や不動産業者に相談してください。

契約条件により業態が制限されている場合がある

さらなる注意点として、契約条件により業態が制限されている物件もあります。

賃貸契約後の思わぬトラブルを回避してスムーズに開業準備を進めるために、不動産仲介業者を通じて、経営する店舗の業種や業態について貸主と認識の相違がないように、情報を共有しておきましょう。

例えば、雑居ビルに焼肉店を開業すると煙やにおいが発生しますので、同じビル内の他店舗への影響を考慮して入居が認められない可能性があります。

また、物件内において給排水設備を施工できる場所が制限されたり、2階以上に入居するときに設置する設備・備品の総重量が制限されたりします。

契約期間が制限される物件もある

他にも、契約条件により賃貸の契約期間が制限される物件があることも注意してください。

一般的には「普通借家契約」により賃貸されますが、「定期借家契約」で貸し出しされる場合もあります。

「定期借家契約」は、「普通借家契約」と比較すると賃料が安い傾向にありますが、設定された期間に退去しなければなりませんので、もし営業が軌道に乗ってきたところでも契約期間の終了時期がくれば、移転や撤退を余儀なくされることになります。

「定期借家契約」も検討する場合には、契約条件をしっかり理解して同意したうえで、契約手続きを進めるようにしましょう。

内覧時や申込前の確認しておきたいこと

最後に、契約を締結してから後悔をしないように、物件内覧時や申込前の確認事項をご紹介します。

物件へ実際に足を運んだうえで、物件の状態や周辺エリアなどについて、さらに確認しておきたいことをまとめました。

物件周辺の通行量

集客に大きく影響しますので、物件周辺の交通量や通行量も確認してください。自動車や自転車、歩行者の属性や数はもちろん、テナント物件周辺が終着点であるのか通過点であるのかを観察してください。

また、時間帯による変化も把握しておくと、営業時間を検討する材料になります。

例えば、学生やサラリーマンと高齢層とでは、来店時間が異なりますよね。

自分のターゲットとなる客層が活動しているのか確認するためにも、時間帯や数日に分けて足を運びましょう。

物件周辺の競合店を確認する

また、周辺の競合店となる場所と業態を詳しく観察してください。

例えば、商店街に和食屋を開業する場合、周辺に洋食や中華の飲食店が営業していても構いませんが、同じく和食を扱う飲食店が営業しているなら再検討が必要です。

物件の内装と外装の状態

物件の内装と外装の状態確認を後回しにすると、思わぬ設備に修繕が必要になったり、必要な備品を施工できなかったりする危険性があります。

居抜き物件とスケルトン物件によってチェックポイントは変わりますが、基本的に店舗物件の階数、水回りや電源の位置、施工されている設備や、「看板を出せるのか」「雨漏りや痛みはないか」などを確認してください。

前入居者の経営状態や評判

以前入っていた店舗の経営状態や評判を調べることで、開業する店舗の経営に対する影響をある程度は予想することができます。

店舗が繁盛して拡大移転した場合と、経営不振から退去した場合とでは、消費者は空き店舗に対して異なるイメージを抱きます。

特に経営不振から退去された店舗物件なら、立地や周辺環境など集客しづらい条件があるのかもしれません。

前店舗の評判を検索したり、住人や近隣店舗に実際に聞いてみるものいいでしょう。

駐車場や駐輪場の有無

駅から近い場合には重要度は下がりますが、交通の便が悪いエリアであれば、駐車場や駐輪場の有無が集客に大きく影響します。

単に有無を確認するだけではなく、想定する顧客の回転率に対して「必要な駐車場と駐輪場のスペース」を確保できるのかを計算しましょう。

不十分であるなら、他に月極駐車場の契約やコインパーキングの提携や案内を検討しなくてはなりません。

まとめ

本記事では、テナント物件の探し方から選び方まで詳しく解説しました。

自分の店舗を成功させるためには、テナント選びがとても重要です。

テナント契約は、一度契約してしまうと簡単に変えることができないので、コンセプトを決めるところから、実際に物件に足を運び、細かく確認することがポイントです。

理想のテナントを見つけるために、今回ご紹介したコツや注意点も活用して、ぜひ物件探しに役立ててください。