【小さなカフェ向け物件とは？】テナント選びのコツとチェックポイント！

こんにちは！ミセギメジャーナルです。

今回は、「内見するとき、何をチェックしたらいいの？」「カフェに向いているテナントってどんな感じ？テナント選びのコツってあるの？」このような疑問にお答えします！

この記事は自分サイズの小さなカフェ、またはコーヒーショップ開業したい方向けです。

そのような店舗向けのテナント選びのやり方を解説します。

小さなカフェ向けの物件とはどんな感じ？

何を主力商品にするかによって、向いているテナントは異なります。

店内喫茶などイートイン中心の場合

通常のカフェ業態はこれです。家賃を抑えるために2階以上のフロアのテナントでも良いでしょう。キッチンが必要となりカウンター内の広さも確保しなければいけません。窓からの景色など客席の雰囲気も重要になります。

コーヒー豆や雑貨などが中心の場

食品や物販中心のお店も、立地が命です。

・人通りのある場所

・1階の路面店

がマストではありませんが、有利な条件です。店内喫茶席を設ける場合もあり、必要とされる広さはお店によって異なります。

テイクアウトが中心の場合

コーヒースタンドはこれですね。ドリンクやフードなどテイクアウトが中心でしたら立地が命。駅からの距離は離れていても良いですが

・人通りのある場所

・1階の路面店

がマストな条件です。業態から、必然的に狭いテナント物件となります。

絶対失敗したくない！テナントの選び方のポイント

小さい自分サイズのカフェやコーヒーショップを開業する場合、小さいテナントを選んでテイクアウトや物販を中心にして店内喫茶はおまけ程度これが、リスクを最小限にするやり方です。店内喫茶を中心に考えると、リスクが大きいんです。

・客席の席数は少なくてOK

・なので、小さいテナントでも構わない

・すると、坪単価の高いテナントでもOK

・必然的に、良い立地に出店できる

・その為、人通りが多い場所や、1階路面店になる

・だから、集客が簡単

・結果、売上が上がる

・しかし、狭い店舗なので人をあまり雇わずに済む

・ランニングコストが抑えられる

あとひとつ、とても良いポイントがあります。それは、テイクアウトや物販は、席数に関係なく売上が積み上がっていくので、売上の上限が高いこと。店内喫茶だと満席になったら、それが上限ですから、この差は大きいです。

初期費用を抑えるためには？

カフェの開業資金の大半がテナント物件の取得費用内装費用この2つに消えていきます。この2つを抑えることができれば初期費用はものすごく安く済みます。そしてこの2つの費用を抑える最大のポイントは、「狭いテナント物件を選ぶこと」だから、テイクアウトや物販中心に商売を考えることをおすすめします。また、さらに内装費用を抑えるためには、前テナントの残置物や建物の共用の施設が使えるか？これがポイントとなります。エアコンやトイレなどが既に設置してあれば、内装費の負担がかなり抑えられます。こんな感じで、「初期費用を抑えられるテナント選び」をまとめると、狭いテナント物件を選ぶ前テナントの残地物を活かす建物の共用（特にトイレ）施設を活用すると、なります。では次に、実際にテナント内見時に見るべきチェックポイントを解説します。

テナント内見でのチェックポイント

内見時はいろいろなものをチェックでき、さらに不動産屋さんに希望を伝え交渉するチャンスです。その機会を最大限に活かすためにやるべきこととチェックポイントをまとめました。

内見時やること①図面にサイズを記入する

内見時にはメジャーを持っていきましょう。部屋のサイズを測り、正確な図面を作ります。柱などの出っ張りのサイズ入り口などのドアのサイズまで正確に。内見後すぐに設備などのレイアウトを決めて設置する家具類のサイズも出します。「このタイミングで早すぎない？」と、思われるかもしれませんが、テナントの契約が内定したらすぐに内装業者との打ち合わせを進める必要があり、そのときには必要な情報です。※契約したら家賃が発生します。内見からは、スピード勝負です。

内見時やること②ライフラインの確認

ライフラインの、ガスは引かれてきているか？電気の容量は何Aか？通常電力のほかに、動力は来ているか？上下水道の位置は？これらをチェックします。特に重要なのは動力。動力とは3相200Vのことです。業務用エアコンやソフトクリームマシンなど多くの電力を必要とするマシンを動かすのに必要な電源です。動力を必要とするマシンの導入がなければここは考えなくて構いません。※動力を必要とし、でも動力が来ていない場合、電力会社に申請して工事をする必要があります。そうなると期間は1ヶ月以上、費用も最低でも20万はかかります。

内見時チェックポイント①前テナント残置物

前テナントさんの残置物は活用させてもらいましょう。通常、テナントの退去時には「原状回復」しなければいけません。これはテナントを元々の姿に戻して退去するということ。多くが、コンクリート剥き出しのスケルトンになります。しかし、まだスケルトンにしていない場合は交渉が可能です。

・トイレ
・入り口のドア
・エアコン
・照明
・床や壁
・カウンターや戸棚など造作物

活用できそうなものは、残してもらうよう交渉します。

内見時チェックポイント②契約内容

内見時には不動産屋さんも立ち会いますので、契約内容を確認しましょう。普通契約か、定期借家か？定期借家だと、契約期間が終われば終了です。更新できるかは、大家さん次第。大家さんに有利な契約で、こちらにはリスクがあります。保証金は何ヶ月？飲食店テナントの保証金は10ヶ月が多いです。まれに4ヶ月など少ないテナントもありますが、その場合は集客に難があるなど、リスクが潜んでいる可能性があります。フリーレントは？契約日から半月〜2ヶ月程度、「フリーレント」といって家賃がかからない期間を設定できる場合があります。契約からオープンまで、準備に時間がかかる為の救済措置です。ただしこれも大家さん次第。交渉してみましょう。物件に申し込む競合他者がいなければ、応じてくれる可能性は高いです。

内見時チェックポイント③店入り口

お店の入り口は超重要です。集客に大きく影響する部分ですし、内装でお金がかかる部分でもあります。

・間口の広さ　間口は広ければ広いほど良いです。それだけ、存在が道ゆく人からの注目を集めます。また単純に、間口が広いと店に入りやすくお客様も安心して入店される傾向があります。

・ドアのつくり　ドアも重要で、思い片開きのドアではなく、3枚以上のスライドドアで開けっ放しで営業するのが最高です。

・テントや袖看板の設置　入り口上にオーニングテントを設置できるか？看板を設置できるか？設置できるとしたら、どのくらいまで前に張り出してよいか？このへんもチェックしましょう。

内見時チェックポイント④建物共有部分

建物の共有部分をどの程度使用できるか、非常に大きいポイントです。

建物共用のトイレ

共用トイレがあって使えるとメッチャクチャお得です。

・設置費用がかからない　トイレの設置には費用がかかります。トイレ用に部屋も設置、排水や電源、手洗いシンクなど、色々と物入りです。

・トイレにスペースをとられない　トイレだけで0.5坪くらいとられるので、痛いです。さらにレイアウトによっては仕切りや通路などでスペースをとられます。

・掃除の手間がかからない　共用のトイレはビルの管理会社側で掃除をしてくれます。

特に狭くて小さいテナントはトイレのスペース確保が本当に大変です。お店のお客様も共用トイレが使用できるか、確認を忘れずに。

建物共用スペース

店や建物の周りでスペースがあれば、そこに看板やベンチなど設置できないか、聞いてみましょう。看板はもちろんですが、ベンチを置ければ影響は大きいです。それだけ席数が増えるということだし、外のベンチに人がいると繁盛店のように見え人が人を呼んでくれます。集客効果も高いんです。

テナント選びのチェックポイントとコツのまとめ

小さなカフェ向けのテナント選びのコツですが、まとめると

・狭くて小さい

・でも立地は良い

・1階路面店

・間口が広い

・エアコンなど残置物がある

・建物共用トイレがある

これらを満たしてくれると初期費用も抑えられランニングコストも抑えられでも、大きな売上をつくることができ、カフェ開業を失敗するリスクを極限まで抑えることができます。小さくはじめて、
もうかったらお店の規模を徐々に大きく「リスクを少なく、でもスピード感がある」そんな感じのやり方が今の時代に合っているのではないでしょうか？

今回の記事は以上です。ここまでお読みいただきましてありがとうございました。