良い「立地」でテナント物件を見つけるテクニック

こんにちは！ミセギメジャーナルです！今回は『良い「立地」でテナント物件を見つけるテクニック』について解説します！

人が通らない山の中にお店を出したいとは誰も思わないかもしれません。でも、そんな不便なところでも行列をつくるような人気のお店もありますね。逆ににぎやかな駅前でもお客様がいないお店も。お店をつくるのは本当に難しいものです。お店をつくるとき、しっかり考えなければならないのが「立地」です。どうすれば繁盛するテナントを選ぶことができるのか、考えていきましょう。　

「立地」とは？

お店をつくるのに大切な要素の1つが「立地」です。その字の通り、お店がどんなところに立っているか、という意味。よく聞くのは「駅前に店を出せば、人通りも多いからお客様を集めやすい」という評判ですね。こういうことを「良い立地」と言います。

商売は人が来てくれて成り立つもの。だから、人が来てくれやすい場所が良い立地だと言えます。

お店をつくる人があわてて不動産屋さんに行くと失敗することが多いのは、物件の立地について知らないまま契約してしまうのが原因だと言われます。

例えば、次のような言葉で勧められた物件があると考えてください。

「駅から徒歩3分。広い道に面してすごくにぎやかなところですよ」

すごく繁盛しそうな立地だと感じてしまいそうです。でも、これだけでこの場所を良い立地だとは決められませんね。なぜでしょう？

そう、次のようなことが考えられるからです。

✔️広い道に自動車がいっぱいでにぎやかだけど、歩いている人は少ないかもしれない

✔️駅に近くても、通勤する会社員が急いで通り過ぎるだけで、そのお店に興味を持つ人は少ないかもしれない

こう考えると、お店を出したい街を知らないままで不動産物件を見るのはとても危ないことだと分かります。不動産屋さんも、もちろんだますつもりはありませんが、あなたが集めたいお客様がどんな人かは知らないのです。

『立地調査』に出かけてみましょう

どの道にどんな人が歩いているか、ゆっくり見ていきましょう。

平日の朝、昼、夜、週末の朝、昼、夜など、さまざまな状態で何度も観察します。

ライバル店がそこにあって、どれくらい繁盛しそうかも見落とさずに！

「立地」と「商圏」はつながっています「商圏」とは？

「立地」と似た言葉として、「商圏」という言葉があります。「立地」はお店自体がある場所のことで、そこにどんな風に人がやってくる条件があるか、を考えるものです。

一方、「商圏」はそのお店にやってくる人が住んでいる場所、と考えて良いでしょう。例えば、エステサロンを経営するとしたら、徒歩圏内に大きなマンションがあって、たくさんの子育て世代が住んでいるなら、それは素晴らしい商圏でしょう。理科系の大学があって、男子学生ばかり住んでいる、となれば、エステサロンには向かない商圏ですね。

一般的には商圏はお店を中心に円を描いて、その範囲にターゲットとするお客様がどれぐらい住んでいるか、という考え方をします。エステサロンなら普通は1～2キロの半径で、徒歩15分から30分、自転車を使ってきてくれるぐらいの距離と考えましょう。駐車場を用意できるなら半径5キロぐらいに広がります。近くに大きな無料駐車場を持ったショッピングモールがあれば、もっと遠いところからもお客様が期待できます。

円を描けば全部のお客様が来てくれるわけではありません。その円の中に鉄道や川が横切っていたら、その反対側からは人が来づらくなります。また、同じ円の中にライバル店があれば、そちらに近い人はライバルの方を選ぶ可能性があります。

どんなに大きな商圏でも、あなたのお店の方に人が来なければ意味がありません。しっかり街を観察して、どこにどんな人の流れがあるかをつかみましょう。不動産屋さんに行って物件を内見したとき、その通りの人の流れがだいたい分かるぐらいには勉強しておくことが大切です。

『商圏』の考え方

お店を中心に半径1〜2キロの円を描いて、その範囲内にどのくらいの人が住んでいるか、を考えましょう。インターネットや市役所などで調べる事ができます。

実際にお客様を思い浮かべながら街を歩いてみましょう

立地を調べるには、自分が出店したいと思う街へ何度も足を運ぶことが不可欠です。平日は曜日によって、また週末には全く様子が変わるかもしれません。また、朝はにぎやかでも、昼間には人通りが絶えてしまう街も多いものです。曜日や時間帯を変えて何度も見ることが大切なのです。

そのとき、「こんなお客様に来てほしい」と思うお客様のイメージをしっかり持っておきましょう。「
主婦の方が夕食の買い物のついでのようなタイミングで来店するお店なのか、お勤めの方が休みの日に来てくれるのか。年齢はどれぐらいでしょう。ファッションは？ 収入はどの程度？ そうしたことをしっかり考えておくことが大切です。

街に出たら、慌てずに駅前のカフェでお茶を飲むのがお勧めです。
まずは窓から、街ゆく人を観察しましょう。歩く人は右から来ますか、左から来る方が多いですか？　どれぐらい急ぎ足ですか、ゆったり歩いていますか？ 人が、どんな方向にどんな目的で歩くところか、という観察はとても大切です。

テーブルに地図を広げて、「ここに大きなスーパーがあるんだ」「この向こうは商店街になっているんだ」と確認します。スマートフォンの地図アプリとつきあわせて頭に入れていけば、あとでスマートフォンを頼りに歩きやすくなります。

カフェの窓から、「今通った人、あんな人が来てくれるといいな」と思った人がいたら、その人をメモしましょう。「ターゲット顧客」がどんな人で、この街にはどちらの方向に多く住んでいるのか、考えながら街を歩くことができます。

説明しやすい、伝えやすいかが重要なポイント

立地を考えるとき、「どれぐらい人に伝えやすいか」というのは大切なことです。「〇〇というスーパーのはす向かい、そうそう、そのビルの2階」といった形で場所をお友達に電話で伝える状態を想像してみましょう。

これが説明しやすいということは、お客様がチラシやホームページを見た場合にも、「あ、あそこだな」と分かりやすいということになります。どこだか理解できない場所には、人は「行ってみよう」という気持ちになりにくいもの。

説明しやすい場所は人の印象に残りやすく、ずいぶん後になっても「あのあたりに確かエステサロンがあったかな」と思い出しやすくなります。街のイメージがお客様側にあれば、「あのあたりだったら駐車場もあるし、スーパーにお買い物のついでにちょっと寄ってみようかな」という気持ちになりやすいでしょう。

逆に、選んだ場所がちょっと説明しにくい場所だった場合は、どうすれば良いでしょう？　その場合は略地図を描いてみることをお勧めします。その地図に、道案内の説明文を書き添えます。目印になる駅やスーパーなどから、どう説明すれば店の場所を分かってもらえるか、できるだけ短い文章で書いてみましょう。