それでは後半を見ていきましょう！

『【前半】店舗物件の具体的な探し方と全体の流れ』はコチラから

【後半の目次】

６．入居の申し込み

（1）申し込みに必要なもの

（2）融資について
７．入居審査
８．賃貸借契約の締結

（1）契約に必要なもの

（2）居抜き物件の場合に必要なもの
９．物件の引き渡し
（1）引き渡し時の注意点
（2）開業までの手続き
１０．後半、全体のまとめ

６. 入居の申し込み

希望の物件を内見をし、「この物件を店舗として借りたい！」と決まれば次は申し込みに進みます。

申し込みは「書面で」行います。人気の物件は申し込みが重なることが多いため、早く申し込みをしないと2番手以降になってしまうことがあります。事前準備は物件探しの前に終わらせ、申し込みの際にはスピーディーに動けるといいですね！申し込み書面は不動産業者によって異なりますので、事前に確認をするためにも貰っておきましょう。

（1）申し込みに必要なもの

「法人」の場合
・法人謄本
・連帯保証人予定の代表者の本人確認書類（免許証や健康保険証）

「個人」の場合
・借主と連帯保証人の本人確認書類（免許証や健康保険証）

なお、外国籍の場合は「外国人登録証」や「在留カード」を替わり提出してください。

（2）融資について

費用を融資で用意する方は、申込書面提出時に以下の２点を不動産業者に伝えますので、事前に金融機関との相談が必要です。

①融資確定のうえ、契約を進めたい旨
②融資実行までのスケジュール

融資実行までに要する期間は金融機関によっても異なってきますので、申し込みと同時に事前に相談していた金融機関との融資手続きも開始した方がいいでしょう。

◎申し込みは取り下げられます

よく勘違いされる点ですが、申し込みそのものには費用はかからずキャンセルも可能です。スピーディーに書面で申し込みをすることにハードルを感じる必要はありませんのでぜひ覚えておいてください。

◎希望条件などの交渉は申し込み時、または事前に伝える

賃料や保証金の減額、入居時期の相談など、ご自身の希望条件は申し込み時点で必ず伝えます。ただ、条件交渉が不可の物件や状況もありますので、事前に相談している不動産会社に条件を伝えておくと、貸主側を理解している不動産業者であればアドバイスを受けられる可能性があります。

７. 入居審査

入居の申し込みを行った後は入居審査があります。申込者の内容や与信を見て判断・審査されます。連帯保証人を含む借主の支払い余力の確認をし、事業計画を求められることもあります。
審査結果が出る期間にはバラつきがあり、即日で返答がくることもあれば、条件交渉があったり複数の申し込み者がいたりする場合では1ヶ月かかることもあります。
借りる側としては、懸念やリスクを軽減し、安心感を与えられるような補足資料を提出することも考えましょう！

８. 賃貸借契約の締結

審査を通過すると、いよいよ賃貸借契約です。契約書を交わすことは、契約の成立を意味します。必ず、契約形態・年数・賃料・保証金だけでなく、退去時の原状回復の内容や保証金の償却・解約予告期間など、隅々までチェックをし納得のうえで契約をしましょう。なので契約書の事前確認の時点で出てきた不明点は契約前に解消してください。

（1）契約に必要なもの

契約時に必要な費用は不動産会社から「精算書」という形で振込先の案内をもらいます。
ほとんどが契約前日迄の入金を求められますが、同日もしくは契約後の入金でも構わないというケースもあります。融資を受ける予定の方は、約束の期日までに振り込みできるよう融資を受ける金融機関への根回しが必要なので、事前の相談・経過についても不動産会社に逐一報告した方が安心でしょう。

【必要書類】
◎「法人」の場合
・登記簿謄本
・印鑑証明
・連帯保証人分の書類（住民票・印鑑証明書・身分証明書・収入証明）
・連帯保証人承諾書

◎「個人」の場合
・契約者の住民票（印鑑証明書）、身分証明書、収入証明
・連帯保証人分の同様書類（住民票・印鑑証明書・身分証明書・収入証明）
・連帯保証人承諾書

物件によって異なりますが、各種証明書類は役所で入手する必要があります。こちらも事前に不動産業者へ確認しましょう。
なお火災保険が指定されている場合は契約時に同時加入のケースが多く、指定の保険がない場合でも、加入後速やかに保険証書の提出が求められます。

（2）居抜き物件の場合に必要なもの

居抜き物件の場合は、店舗に付帯された造作物について、前のテナントを売主とした「資産（造作）譲渡契約」を締結する場合もあります。（「造作売買契約」等、名称は異なる場合あり）

造作譲渡料（買取料金）が発生し、契約によっては造作譲渡に関する手数料もかかってきます。
内見時に確認した機器や設備類が譲渡対象に盛り込まれているかしっかり確認し、こちらも不明点などがあれば問い合わせてください。

契約後に何か不具合が起きたとしても、居抜きの造作売買では売主は契約後の責任を負わない旨を契約内容に盛り込むのが一般的で、売主に責任追及は出来ません。動作確認が必要なものがあれば事前確認はマストです。

９. 物件の引き渡し

契約後、鍵を渡された時点で物件の引き渡しは完了になります。契約前に物件に立ち入ることが可能な場合もありますが、契約開始前は保険適用期間前ですので注意が必要です。

（1）引き渡し時の注意点

スケルトン物件のトラブルはほとんどありませんが、居抜き物件では引き渡し後に、付帯していた設備がない、ゴミが残されている等のトラブルが発生する場合があります。なので、事前に「資産（造作）譲渡契約」をしっかり確認しておく必要があるのはこのためです。想定されるモノについてはリスト化しておくと確認漏れなくスムーズかもしれませんね！

（2）開業までの手続き

引き渡しを受け、特にトラブル等なければようやく本格的に開業に向けての準備です！オープンまでやるべきことが多いですが、抜け漏れなく余裕をもって開業準備を進めていきましょう。

◎工事が入る場合

「保健所」「消防署」へ相談をします。飲食店は開業前に保健所と消防署、それぞれから許可を得る必要があります。工事前に、工事内容を相談すると指定の基準を満たしているか教えてもらえます。
なお、収容人数が30人未満の場合は消防署への届出は不要です。

◎インフラ設備の手配
電気、ガス、水道、TEL、インターネット等

言うまでもないですが、開店のために必要なインフラ設備は必ず余裕をもって手配しておきましょう。

１０. 後半、全体のまとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は「店舗物件の具体的な探し方と全体の流れ」についてご紹介しました。物件探しの前のリサーチもとても大事なことが分かりましたね！開業に向けて準備することは沢山ありますが、『ミセギメ』では店舗物件のマッチングに特化している為、リサーチ段階の相談から実際の物件探し、契約、開業手続きに至るまで、充実したサポートを用意しております。まずは、お気軽にご相談から『ミセギメ』を利用してみてくださいね！

こんにちは！ミセギメジャーナルです！今回は内装でよく行う工事「軽天工事、軽鉄工事」と呼ばれる作業をご紹介します。

例えば大きなワンルームの部屋があった場合、美容室であればシャンプー専用のスペースを仕切りたい、オフィスであれば社長室を作りたい、物販であれば更衣室を用意したいなど仕切りを作って部屋を区切りたいことがあるかと思います。

そこで内装業者さんに見積を頼むと、項目に「軽天工事」「軽鉄工事」もしくは「LGS/PB工事」という 名称で記載された工事項目があります。

LGS・軽天・軽鉄工事とは

LGS工事というのは上記を英語にすると=Light Gauge Steel（ライト・ゲージ・スチール）で軽量鉄骨となります。

軽天という聞き慣れない言葉の由来は「軽鉄材」という厚さ0.5mm程度の薄くて軽い鉄板を使って天井や壁を作ることに由来しています。

軽天工事とは、天井やクロスに骨組み行う工事のことを指します。主に、軽天工事とは部屋を区切りたい時に使用する工事になります。

いつから普及したの？

この工事が普及し始めたのは昭和50年頃と言われておりまして、工法としては30年近く経っていますが、それまでは大工が木材を削って柱を一本ずつ立てるという作業をやっていました。

軽天工事が出来るようになってから、木材が不要になり、工事が大幅にスピードアップし同時にコストカットもできるようになったのです。まだまだ一般住宅には浸透していない作業ですが、店舗や病院などの内装工事において非常に一般的な工事です。

防音、遮熱のため断熱材を敷くこともある

店舗内と外部では温度差から結露が発生してしまうため、軽天の中に断熱材を敷くこともあります。

その他冷房や暖房の効率を上げることを目的にする場合もありますが、遮音シートを貼ることで防音対策にもなります。

LGS・軽天・軽鉄工事はどんなメリットがあるの

1.加工性が高い

木材などに比べて工場製作や現場加工がしやすく、R曲げなどの加工もしやすくなっていますのでお好みの形に曲げることができます。

2.耐火性、湿気に優れている

鉄骨ですから燃えません。不燃材料でできていますので、消防検査にも通りやすく、手間がかかりません。鉄ですから湿気にも強いです。

3.環境に優しい

実は軽量鉄骨は、リサイクルします。そういった意味では地球環境にも貢献する材料です。

4.コスパが良い

重たい木材を切って、微調整して、という作業が無くなるのと原価も安いため工期の短縮、コストダウンにつながります。

最後の仕上げは石膏ボード貼り

軽天を組み終わったら石膏ボード（別名：プラスタ―ボード）を貼っていきます。（茶色のボード）これが壁や天井のクロス張りや塗装の前工程作業で、下地になります。

石膏ボードの貼り付けには腕の良し悪しが出てくるところで、下地が悪いと後々に壁紙が浮いてしまうのです。Largoの職人さんは非常に優秀な方が多いので安心です（笑）

現在建築物の内装工事における壁・天井のほとんどがこの工法を使用していると言われております。

ちなみにこのボード自体のメリットとして軽鉄同様に、加工性、施工性がよいこと、さらに防音、遮音性能に優れていて、耐アレルギー性能も良好です。

おわりに

美しい店舗内装を作り上げるには下地作業が非常に重要なのです。こういった作業を丁寧に作り上げていくかどうかで最終的な店舗のクオリティーにつながっていきます。

外側と合わせて中も美しくありたいものです。

こんにちは！ミセギメジャーナルです。

この記事ではテナントに入居する際の手順を以下の目次でご紹介していますので、ぜひご覧ください。

【この記事の目次】

・テナントとは？

・テナントの種類

・入居に関する4つの手順

・テナント入居の注意点

・テナントの入居審査について

・入居中のテナントを調べる

・まとめ

テナントとは？

テナントとは、土地や建物を借りる人を指します。路面店などに「テナント募集」という文字を見かけた方は多いのではないでしょうか。ビルの空きオフィスやショッピングセンターの空き店舗、空き倉庫などにテナント募集という貼り紙が貼られているのは、その事務所や店舗を借りてくれる人を募集しているということです。一般的にテナントは事務所や店舗の借主のことを指し、借主ではなく、物件のことを指す場合もあります。

テナントの種類

テナントは一般的には店舗やオフィス、倉庫などの借主、またはその物件のことを指します。

◆店舗

店舗とは、飲食店や小売店、美容院やスポーツジムなど不特定多数の来客を目的にした物件となります。店舗の場合は立地が非常に重要となりますので、ビル内や商業施設内、路面店などテナントが持つ特徴と開業する店舗の特徴を一致させることがまずは必要です。

また、飲食店の開業を目的としてテナントを探す場合は、前の借主が厨房機器や電気、ガス、水道などの設備や備品をそのままにして退去している居抜き物件を選べば、開業コストを大幅に削減することができますので頭の片隅に入れておきましょう。

◆オフィス

オフィスでも来客はあるものの、店舗のように不特定多数の来客はありません。内装や設備などにこだわる必要がありませんが、業務に支障が出ない広さを確保することや、個人情報や機密情報などを扱う場合にはセキュリティ面を重視することなどが必要です。

◆倉庫

テナントと言えば店舗やオフィスをイメージする人も多いですが、倉庫にもテナントがあり、主に荷物や商品などを保管するために使います。ただし、倉庫には平屋型や多層階型、底床式や底床式などがあり、これらはそれぞれ持っている特徴が異なります。そのため、倉庫は広さや立地だけでなく、扱う荷物や商品の種類をテナント選びの条件に入れる必要があります。

入居に関する4つの手順

希望のテナントが見つかりましたら、さっそく申し込みです。しかしテナントの場合、住宅のように簡単に入居できるわけではないためいくつかの手順を踏んでいく必要があります。

①申込書の提出

まずテナント契約をするために申込書を提出します。その物件を借りる意思があるという申し込みなので、契約ではありません。申込書には氏名、住所、電話番号などの基本情報だけでなく、収入や連帯保証人などの記入が必要となる場合もあります。

②その他書類の提出

申込書の他に、会社の登記簿謄本や決算書、会社案内なども提出することになります。これらは事業内容や財務状況を確認するためです。これらを提出することで、テナントをどのように利用するのか、継続的に賃料を支払えるか、入居する企業が反社会勢力との関係はないかなどを確認されます。もし実績がなく書類がない場合は、事業計画書や運営資金などを確認されますので事前に準備しておきましょう。

③貸主との面談

場合によっては貸主との面談が必要になる場合もあります。面談を行うことで、どのような人がテナントを借りようとしているのか、その人の人柄や、事業は継続していけそうか確認するために事業計画を聞いたりする場が設けられます。

④結果の通知

書類の提出や面談が終われば、それらの情報をもとに審査が行われます。審査は即日出る物件もありますが、大体は1週間前後を目安にしておきましょう。審査が通れば、次は契約へと進みます。場合によっては連帯保証人を追加したり、家賃保証会社の加入を求められたりなど、条件の追加を求められることもありますのでその都度対応します。

テナント入居の注意点

テナントに入居するのであれば、契約前に注意しておくべき点があります。住宅と違って内容が複雑なので、事前に知った方がいいもの、準備した方がいいものなどを予め頭に入れておきます。

1：設備の状態の確認（居抜き物件の場合）

テナントも退去する際には原状回復を行う必要があります。原状回復とは、契約前の状態に戻すことですので、壁や床、天井などに内装工事をしていれば元の状態に戻し、傷や汚れなどがあれば修繕や清掃をする必要があります。もし入居前に設備などに破損あった場合は、契約前にオーナーと確認しておかないと、修繕の必要の有無でトラブルとなってしまうことがあります。貸店舗での原状回復はトラブルになりやすいので、めんどくさがらず細かくチェックしましょう。

2：契約の種類を確認

契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

定期借家契約は、更新ができる普通借家契約と異なり、契約の更新ができません。そのため、契約時に決められた契約期間が終了すれば必ずテナントを明け渡す必要があります。更新に関する特記事項がある場合もありますが、大体は期間満了で明け渡しますので、長くテナントを使っていくつもりであれば、定期借家契約かどうか事前にしっかり確認します。

3：敷金の返還について

テナントでは退去時に行う原状回復の工事費用は借主側が負担します。そのため基本的に敷金は契約が終了すれば返還されます。しかし、契約内容によっては退去時に敷金の数%が差し引かれることもあります。敷金は賃料の数ヶ月分となっていることが多いので、差し引かれる割合によっては返還される金額が大きく減ってしまうこともありますのでこちらも契約時に確認しておきましょう。

4：原状回復の範囲を確認

テナントの場合は住宅の場合よりも、原状回復の範囲が広いので注意が必要です。

住宅の場合は経年劣化による破損などは原状回復の範囲に入りませんが、テナントの場合は経年劣化も原状回復の範囲となります。また、綺麗にテナントを使ってきたとしても、壁や床、天井の塗り直しや張り直しなどが求められ工事費用の負担は大きくなります。契約時、あるいは事前にどこまでの原状回復が必要になるか確認しておく必要があります。

テナントの入居審査について

テナントに入居するためにはまず審査をクリアする必要があります。テナントの入居審査では、財務状況が明確で十分な売上や収入があることや、本人や連帯保証人の身元が明確であること、企業の業務内容が明確であることなどがあります。事業計画であれば、その内容を見て判断されます。

入居審査をクリアしにくい条件とは

テナントの入居審査では上記の条件を整えておくことで審査にクリアしやすくなります。逆に入居審査が通りにくくなってしまう条件もいくつかあります。例えば、売上や収入が不十分で家賃に見合っていない、事業計画に無理があり継続的な売上や収入が見込めない、反社会勢力と関わりがある、過去に事件を起こしている、家賃滞納のトラブルを経験している、自己破産をしているなどです。無理のない経営を想定しテナント選びができるといいですね。

入居中のテナントを調べる

ビルや商業施設など、複数のテナントが入っている物件を検討している場合、同業他社がすでに入っていれば顧客が分散してしまうリスクがあります。そのため複数のテナントがある場合、同業他社が入居していないか、現地に行って確かめることも重要です。また建物の住所がわかるのであれば、ネットでその住所を検索してみるのもいいでしょう。

まとめ

テナントの入居は住宅の入居と違い、契約内容が複雑なので事前に把握しておくべきことが多くありました。融資を考えている方は、物件を探しながら融資の相談もしていかなければなりません。後にトラブルにならない為にも事前準備できるものはしっかりと準備し、内見する際にはチェックリストなども作成しておくと確認項目がスムーズになります。テナント選びを成功させるためにも、手順や注意点などは知っておくといいですね！

こんにちは！ミセギメジャーナルです。

これから飲食店を開業しようと思っている方が真っ先に思い浮かぶのは「テナント」という言葉ではないでしょうか。この記事では、事前準備から実際の契約までに絞った流れを紹介しています。実際にテナントを借りる際に知っておいた方がいいことについて記載しているのでぜひご覧ください。

【この記事の目次】

◇テナント探しの事前準備

＊予算や条件を整理しておく

＊用途地域の確認

◇テナントはどうやって探す？

＊インターネットによる方法
＊現地の看板をチェックする方法

◇希望の物件を見つけたら

＊物件の申し込み

＊賃貸借契約について

＊契約のチェックポイント

◇まとめ

◇テナント探しの事前準備

＊予算や条件を整理しておく

テナント探しには多くの時間を費やすことでしょう。すべての希望を満たせる物件を見つけることはなかなか難しいので、自身の店舗に合わせた最低限の条件や予算などを事前に整理しておくととてもスムーズに物件探しができます。その中でも賃料・資金繰りについては特に重要です。

・賃料

いくらまでの賃料なら無理なく支払えるか、売り上げの予想からの上限の設定が必要です。

家賃は固定費になりますので、飲食店であれば仕入れ・経費・人件費を売上から差し引き、いくら残るかの計算などもしておきましょう。

◇業態ごとの賃料相場についてはコチラから

▶テナントとは？気になる賃料相場や手数料についても解説します

・資金繰り

こちらは資金面についてです。自己資金で開業をするのか、銀行や公庫融資などを利用されるのか、もし融資を考えているのであれば物件探しと同時に相談をしておくと、希望の物件を見つかった時にすぐに動くことができます。融資相談から面談、結果が出るまでに約１ヶ月前後時間がかかることを想定しておいてください。居抜き物件、スケルトン物件により費用は異なりますので何に費用がかかりそうか、も事前に把握しておくといいですね。

＊用途地域の確認

ご自身の希望の飲食店が地域によって出店できるかが決まっています。この用途地域における制限があったため出店できなかった、なんてことにならないよう物件探しの時点で用途地域を調べ、エリアを絞りましょう。。物件選びは慎重に行い、テナントに強い不動産会社に相談をしましょう。

『ミセギメ』では、飲食店舗に特化したマッチングを行っているので、初めてのご相談からぜひ活用してみてください！

◇テナントはどうやって探す？

＊インターネットによる方法

インターネットでテナントの情報を収集する方法です。広範囲の情報を素早くみることができ、、賃料相場を把握するのにも非常に便利です。しかし公開されている情報なので、申し込みが入りすでに成約してしまったテナント情報が掲載されていることも多々あります。なので気になっている情報を見つけ次第、情報源に問い合わせをした方がいいでしょう。

＊現地の看板をチェックする方法

１階の貸店舗では、すぐに決まりやすいということでインターネットに掲載する前に現地に空き看板を設置する事があります。テナント募集という看板を目にすることは多いのではないでしょうか。出店したいエリアが決まっていたらぜひ１度そのエリアに足を運んでみてください。

◇希望の物件を見つけたら

＊物件の申し込み

・申し込みは「契約」ではありません

物件を内見し気に入った場合、不動産会社に「申込書」を提出します。この申込書の書式は不動産会社によって異なりますが、記入項目は住所・氏名・年齢・職業・年収などになっています。

申込書は、あくまで契約する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。

したがって、申込書を提出した後でも、申込みをキャンセルすることが可能です。提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておきましょう。

・審査で落ちることも 

貸主は借主が提出した「申込書」をもとに審査します。審査にかかる時間は大体一週間ぐらいです。

この審査で落ちてしまうことがあります。貸主は、経済的に安定している人や、契約上のルールを守る人にテナントを貸したいと考えていますので、その状況を鑑みて審査されます。

・預かり金・手付金について

物件を気に入った場合、申込書を提出する際に、数千円から家賃の1ヵ月分ぐらいの金銭を不動産会社に預けるケースがあります。この金銭は「預り金」「申込証拠金」「申込金」「手付金」などと呼ばれています。金銭を預けた場合でも、あくまでも意思表示を行ったに過ぎないので契約の優先権を確保したわけではありません。契約が成立した場合は、一般的には必要な費用の一部として取り扱われます。

融資を使う際は一定の時間がかかるため、貸主から直接預かり金を請求されることもあります。

＊賃貸借契約について

・契約で必要な書類一覧

■個人の場合

契約者の住民票・身分証明・連帯保証人の印鑑証明書・印鑑・実印

■法人の場合

法人の謄本・印鑑証明・決算書の写し・連帯保証人の印鑑証明書・実印・印鑑 

・契約までに用意するお金一覧

＊礼金・・・家賃の0～2ヵ月分 

＊敷金や保証金・・・家賃の2～10ヵ月分 

＊仲介手数料・・・家賃の0～1ヵ月分（消費税含む） 

＊前家賃・・・家賃と管理費の1ヵ月分程度 

＊その他・・・損害保険料、保証会社利用料 など

・住民票を用意する

賃貸借契約の際には、契約者の住民票を提出するのが一般的です。なので賃貸借契約の日取りが決まったら、早めに契約者の住民票を用意しましょう。

・連帯保証人の保証書を用意する

万一の際には連帯保証人が契約者の債務（家賃の滞納分など）を肩代わりするという内容の書類です。

これは、不動産会社によって書式も名称も異なります。「保証書」「保証契約書」「連帯保証契約書」「保証人引受承諾書」などいろいろな名称があります。

保証書には通常の場合は連帯保証人の実印を押印しますので、賃貸借契約を結ぶ前に早めに連帯保証人に書いてもらいましょう。

＊契約のチェックポイント

・重要事項説明書は細かくチェックする

重要事項説明書とは、物件概要や契約内容を契約書よりも詳しく記載した書類です。不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前にこの重要事項説明書を契約者に説明・交付する義務があります。

重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、必ずその場で質問してください。そして、最終的に納得してから契約手続きに進みましょう。また、定期借家契約（更新のない賃貸借契約）の場合、ここで必ず説明があります。定期借家契約は、期間が満了になると契約終了ということになりますが、互いに合意すれば再契約できるという大事な説明です。それらの説明もよく聞きましょう。

・契約書は必ず納得してから署名する

賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社に分からないところを質問して、納得してから署名・押印をしてください。契約書を交わした時点でその契約は成立します。後日、気が変わり契約をキャンセルしようとしても契約は始まっている為、通常の場合は礼金・仲介手数料などは契約者には戻ってきません。契約者には、基本的に敷金が戻ってくるだけです。なので、契約に関しては十分に納得したうえで進みましょう。

◇まとめ

この記事ではテナントを借りる流れについてお伝えしました。物件探しには時間がかかると同時に、スピード感をもって内見、手続きする必要もあります。事前に条件や流れを把握しておくことで物件探しも契約もとてもスムーズに進めることができますので、これらの準備は怠らないようにし、ぜひ自身の店舗に合った素敵な物件を探してみてください！

こんにちは！ミセギメジャーナルです。

皆さんはお店を開業するにあたり、店舗（物件）を購入するか賃貸にするか迷われると思います。購入、賃貸それぞれメリットはありますが、賃貸のほうがリスクは少なく開業資金を抑えて出店が可能です。この記事では、貸店舗を借りようと思っている方向けに、メリット・デメリット、契約の際の注意点についてお伝えしていこうと思いますので、ぜひご覧ください！

貸店舗とは

実店舗の経営を行う為に借りる事ができる店舗で、テナントと表記されている場合もあります。いきなり物件を購入するのではなく、初期費用を抑えられる貸店舗を考えている方は多いでしょう。
不動産投資として考えると、場所を貸すだけで収入を得ることも可能なので購入するという選択肢も出てきますが、それなりの初期費用、投資が必要になってきます。

貸店舗のメリットは？

ではさっそく、貸店舗についてメリットを以下の４つご紹介します。

１、物件・立地を自由に選べる

貸店舗を借りるという行為は繰り返しが可能です。なので、もし店の立地を変えたいと思えば契約を解除し、新しい立地の物件を借りることができます。最初から物件を購入してしまうと、売上が低くて立地を変えたいとなった時に、購入した物件のローンや建物の売却など多くの工程が必要になるので注意が必要です。

２、内装費を安く抑えられる

貸店舗は居抜き物件であれば内装ができている為、内装費を安く抑えることができます。ただ、前の物件の雰囲気が残っている場合があるので、少し手を加えることは必要でしょう。逆にスケルトン物件では設計からの内装費がかかりますが、オリジナルの店舗として最初から最後まで作っていくことができます。ご自身の店舗に合った貸店舗選びをしましょう。

３、初期費用が抑えられる

内装費と似ていますが、貸店舗は物件を購入するより圧倒的に安く初期費用を抑えることができます。スケルトン物件でも居抜き物件でも解体費など余計な費用がかからないという点は大きなメリットといえます。物件を購入する場合は数千万円が必要ですが、貸店舗なら立地や物件の規模にもよりますが数十万円〜200万円以内で収まるでしょう。銀行にローンを組むことになれば大きな借金を抱えることになりますので、大きな初期費用をかけてまでリスクを背負うのかどうかはじっくり考えた方がいいです。

４、すぐに開準備ができる

物件を購入すると、完成するまでに何ヵ月物時間を要しますのですぐに開業することができません。
貸店舗であればすでに建物が完成しており、購入よりも早く開店まで進むことが可能です。すぐにでも出店を考えているのであれば、貸店舗と契約するのがいいでしょう！

貸店舗のデメリットは？

貸店舗にもやはりデメリットはあります。以下３つをご紹介します。

１、レイアウト変更が難しい場合がある

貸店舗の居抜き物件ではすでにレイアウトが出来ているので、変更するには解体や内装費など初期費用がかさんでしまいます。また物件によってはレイアウト変更ができないものもありますので、注意しましょう。イメージしていた物件と違ったとしても、レイアウトにこだわりが無いのであれば、リスクを抑えられる貸店舗がいいですね。

２、家賃等の固定費が毎月かかる

貸店舗は物件を借りているので、月々の支払いが必要です。家賃などの固定費は、毎月の大きな出費になるので負担になってしまう部分です。どれだけ会社の売り上げを作れるかを事前によく計画し、開業してからもきちんと売上予測を立て運営していきましょう。
残念ですが、月々の支払いである物件費が大きな負担になって店を閉めた企業も少なくありません。そのような事態にならない為にも、物件選定の時から固定費は頭に入れておきましょう。

３、備品が新品でない、壊れている場合もある

貸店舗によっては備品が付いた状態で引き渡されることがあります。設備や備品を購入するとなると初期費用がかさむため、とても有難い話なのですが、新品でないため契約時にすでに壊れている可能性があります。後から分かった場合、それを解体し新しくする費用など、想定してなかった費用が発生してします。設備や備品がついている物件を検討しているのであれば、必ず内見の際、あるいは前段階で不動産業者や貸主に確認をしてください。

契約の３つのポイント！

貸店舗を契約する際に抑えておくべき3つのポイントを紹介していきます。

１、ご自身の店舗に合った広さかどうか

店舗を借りた後にお店の拡張や縮小はできません。レイアウトを変えるのもなかなか難しいので、業務を行う上で借りる物件が自身の店舗に合ったものかどうかを今一度確認してください。内見の際に業務のシミュレーションをするのも良いですね。店を開業してから、業務的に不便な箇所が出てくることが無いようにしましょう。

２、その立地で本当によいか

物件が良くても、立地が悪ければ継続的な来店に繋がりにくいです。競合他社や地域属性によって、店舗を開店する場所は大きく変える必要がありますので内見の際、あるいは事前にその地域を下見しておくと客層も把握しやすく確信をもって開業に進めます。

３、前借主の解除（退去）理由の確認

前回の物件の契約者が、どのような理由で契約を解除したのかは不動産業者を通して貸主に確認しておきましょう。店舗の都合であれば問題ないですが、物件に不満があったり、立地のせいで売上が良くなったなどの内容であれば、同じパターンに陥ってしまう可能性が大きく注意が必要です。
前回の契約者がどのような事業を行っていて、なぜ解除したのか理由を確認しましょう！

退去する際の注意点

貸店舗を契約するのであれば、契約を解除するときの確認は必ず必要です。せっかく開業するのに退去のことを考えたくもないですが、退去にもルールがありますので、必ず知っておきましょう。

◆6ヶ月前の申告

貸店舗を退去するのであれば、6ヶ月前には申告しておく必要があります。物件によっては6ヶ月よりも早く申告が必要な場合がありますので契約する際にこちらを確認します。契約を解除をできても、解約金が発生する場合がほとんどですのでお金の面でも認識が必要です。

◆契約後に原状回復するべき範囲

退去する際に「原状回復費用」というものがかかってきます。この原状回復費用は物件ごとに詳細に決まっている場合もあり、最初の契約時の状態まで回復するとなれば、かなりの費用が必要になるので気をつけて下さい。

まとめ

いかがでしたか？

貸店舗は初期費用は少なくリスクも抑えることができますが、確認しなければならないポイントも実は多いです。事前に確認することは多いですが、良い物件と出会えれば理想のお店がリスクを抑えながら開業できます。長く安定した経営で成功にするためにも、契約までの事前計画や調査などは怠らないように進めていきたいですね！

こんにちは！ミセギメジャーナルです。今回は『コンセプト』についてお伝えしていきます。

飲食店の開業にあたって「コンセプト」がどれだけ大事がご存じでしょうか？

どんなお店にしたいか、何をどのように売るのかという業態を明確にコンセプトをもっておくと、来店してくれるお客様にもどういうお店かが分かりやすく、お店側としては融資の際に申請がスムーズにいきます。この記事では、そんなコンセプトを作るにあたって「重要な要」」や「決め方・作り方」をご紹介します！

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コンセプトとは？

そもそもコンセプトとは、飲食店においては「ベースになる考え方・構想」を指します。どんなお店なのか、誰に向けたお店なのかをハッキリさせることで、内装や設備、接客を考えることにもつながっていきます。堅実な経営をする第一歩として、お店のコンセプト設定をして事業計画を立てましょう。
また飲食店のコンセプト設定は「銀行からの融資を受ける」ことや「事業を展開していく」ことにおいても重要なポイントです。
 

◎融資を受けるにはコンセプトが必要！

飲食店を始める多くの人は、開業費の一部を銀行や国民政策金融公庫などから融資を受けます。
このとき金融機関へ提出する書類には「事業計画書」があり、そこには「なぜお店を開くのか」、「どんな飲食物を提供するのか」などの項目を記入します。金融機関は「事業を成功させ、お金を返してくれる」と判断した人にしか融資をしません。なので飲食店のコンセプト決定は、金融機関を納得させスムーズに融資を受けるために重要なのです。

コンセプトの決め方

そもそもコンセプトとは「ベースとなる考え方、概念、構想」というお話をしました。意味は何となく分かりましたが、飲食店に当てはめていくとどうなるでしょうか。そしてどのようにコンセプトを決めれば良いのでしょうか。

7W2Hで整理する

◆ Why　なぜお店を開くのか
開業することで「何を実現したいのか」を突き詰めます。つまりは事業の目的です。大切なことは「自分のお店を持つこと」ではなく、自分のお店を持つことで「何を得られるのか」「社会に何を提供できるのか」を考えることです。
◆ When　いつまでに開業するのか
開業日程を明確にします。特に物件選定においては100％の理想的な条件が揃うことはまずありませんので、この日までに開業とする。と明確にすることで前に進みやすくなります。
◆ Where　エリアと立地
コンセプトに適した立地環境を絞ります。オフィス街や住宅街、繁華街かロードサイドかなど、自身のお店がどこに適しているかを事前に調べエリア選定をすると良いでしょう。
◆Who　どんな人達と運営するか
個人でやっていくのか、従業員を雇うのか、もし雇うとしたらどのような人と働きたいのかを決めます。また複数人での人員体制を検討する場合、それぞれのスキルだけでなく年齢や給与、キャラクターも想定することで、採用活動も的確に進めることが出来ます。
◆ Whom　 誰に対してつくるお店なのか
ここはとても大事でターゲットが決まれば、どんどんアイディアも出て詳細が決まりやすいです。曜日や時間帯でターゲットが変わる場合もあります。メインターゲットとサブターゲットを具体的に設定することがポイントです。同時に客単価についても検討しましょう。
◆ What　何を提供するか
メニュー構成にもつながる項目で、メニュー全体のプランニングをします。基本の考え方は「ターゲットが、どのように利用するのか」でその店舗を利用するシーンを想像します。例えば、女性客お一人様の来店と、サラリーマングループの来店では、同じイタリアンという業種でも提供する料理の量や味付け、盛り付け、価格帯も変わってくるはずです。
◆ Which　どのメニューをメインとしていくのか
「あのお店のあの料理が食べたい！」と思わせるメニューを開発します。個人店や小規模飲食店は、価格や立地条件ではやはり大手企業にはかないません。来店に繋がる看板商品を用意することでお店そのもののイメージにもつながります。
◆How　どのようにお店の存在を知ってもらうか
インターネットや広告、看板などお店を知って頂く為の手段はたくさんありますが、ここでは、どのようなに宣伝していくかの手段ではなく方針を決めると良いでしょう。例えば、開店直後はサービスが安定しないので、サービスが安定するまではあえて大きな宣伝はしない、というのも一つです。広告には宣伝費用がかかります。そのような方針を決めることで、お店を圧迫することない資金配分が可能です。
◆ How much　どのくらいの時間とお金が必要か
開店までのスケジュールや資金計画です。初めての開業では、準備期間から開店までの時間とお金は想定以上にかかると思ってください。開業をしたいと考えてから、実際にオープンを迎えるまでは1年、長ければ2～3年の準備期間を経て開業するケースもありますので、事前にできる準備をスムーズに行うためにもコンセプトは大切です。

コンセプトが決まったら

コンセプトが大体明確になったところで、今度は詳細を詰めていきましょう！
想定する客層や客単価、店舗のデザイン（内外装のイメージ、テーブルや椅子、食器など）や設備、スタッフのユニフォームに至るまで、コンセプトが決まっているので環境や設備にも一貫性が出ることでしょう。家族連れをターゲットにしているなら明るい内装やキッズスペースの確保、カップルや大人向けであればその雰囲気を出すための内装や照明、食器やユニフォームなどが決まってくるでしょう。

まとめ

コンセプトを決めることは、ベースとなる考え方があるのでその店舗に一貫性を持たせることもできます。また、ライバルとの差別化を図りその店舗でなければいけない理由も作り出せます。あまり難しく考える必要はありませんが、コンセプトが決まると必要なことが自ずとわかります。せっかくお店を開くのですから、コンセプトを明確にし繁盛店を目指したいですね！

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

事業を始めようとした時、人通りや交通量が多い場所を選べば集客は容易だと思っていませんか？

業種によって最適な場所は大きく異なります。

今回はテナントを借りる際に必要な費用と業種別のテナントの探し方を解説していきます。

テナントを借りる際に必要になる費用

アパートやマンションなどの住居を借りるために賃貸契約をする人は多いかもしれませんが、テナントを借りた経験がある人を探すのは難しいかもしれません。アパートやマンションを借りるときと同じこともありますし、テナント特有のルールがある事もあります。今回はテナントを借りる際に必要になる費用について説明していきます。

敷金・保証金

テナントの貸主に預けるお金として敷金・保証金があり、賃料の6ヶ月～10ヶ月分の金額を預けることがあります。人気エリアの場合、敷金として「15ヶ月分」納めなければならない例もあります。

アパートやマンションを借りる場合、敷金や保証金は家賃の1ヶ月〜2ヶ月分程度ですみますが、テナントを借りるときは敷金を多く預けなければいけないことが多いです。その理由としては「滞納リスクが高い」「退去後にスケルトン戻しにしなければならない契約なのに、借主によって解体工事が行われなかった」といったときの保険です。なお、償却として敷金や保証金の一部が返還されないこともありますので、契約時にしっかりと確認しておきましょう。

仲介手数料

不動産仲介業者に支払う手数料で、相場は賃料の1ヶ月分となります。

前家賃

家賃は前払いのため、契約時にも家賃を納めることになります。

造作譲渡料と手数料

造作譲渡料とは、居抜き物件に残されている内装や厨房設備などを買い取る際に必要になる費用の事です。

また、造作譲渡は紹介業者への手数料も必要になります。

テナントの探し方

開業をするとなると、条件にあった物件を見つけなければいけません。

物件を探す方法は3つあります。

①出店エリアにある不動産へ直接行く

不動産に直接行くメリットは、インターネットで紹介されていない物件を教えてもらえることがあるので幅が広がります。

②インターネットで探す

インターネットで物件を探すメリットは、飲食業や美容業などに特化したサイトあるため探しやすい、現地に行く手間がかからないことです。

③知り合いに物件を紹介してもらう

テナントを借りている、持っている人と知り合いだとこれから店を閉める予定があったり、移動で手放す予定などの情報をいち早く入手することができます。

カフェを開業する場合は客層が立地ごとに変わる

出店エリアは大きく分けると3つあり、オフィス街、住宅街、繁華街です。

オフィス街の場合、ランチタイムに需要はあるものの、会社が休日のときや終業時間後の売上はあまり期待できません。

住宅街の場合、住宅街の年齢構成にも影響があるため、その住宅街の下調べが必要になります。子育て世帯が中心の住宅街なら主婦層がターゲットになりますし、高齢者が中心の住宅街なら高齢者がターゲットです。その場合は、開店時間を早めにした方がリピーターが増える可能性が高くなります。

繁華街の場合、さまざまな場所から人が集まるものの、競合店がたくさんあったり、固定客もつきにくいです。また、賃料は他の2つのエリアよりも高額になる傾向があります。

どんなカフェを開きたいのかを考えて、エリアを絞っていきましょう。

塾を開校するなら人目の多い場所にする

通りを歩いていたり自動車で移動していたりすると、「有名高校や有名大学に〇〇名合格！！」といった張り紙を見たことがある人は多いはずです。

塾を開くのであれば人通りの多い場所や、学校から徒歩圏内のテナントを探します。

なぜなら人目につきやすく、保護者の方も安心して通わせることができます。学校から近ければ、多くの生徒を集めやすいです。子供を送り迎えするための駐車場を確保できるテナントがあればなおいいでしょう。

子供がトラブルに巻き込まれるリスクが高い繁華街などは避けましょう。

美容室を開業するときには人口動態や年齢構成の確認をする

美容技術で差別化がしにくくなっているため、お客様にとって利便性の高い立地であることが条件になりやすいです。例えば、大型スーパーの近くや駅の周辺などがいいでしょう。

ここでポイントになるのが、テナント周辺の人口動態や年齢構成です。子育て世代をターゲットにするのか、高齢者をターゲットにするかでテナントを借りる場所も変わってきます。駐車場が必須の立地もあるはずです。もし駅周辺で美容室を開業するなら、人も集まるし急いでいるお客様も多いはずなので回転率が大事になります。。駐車場が必須な立地もあるはずなので確認しておきましょう。

テナントを借りるときにはお店のコンセプトを明確にする

物件を探す前に、どのようなお店を持ちたいのかを明確に決める必要があります。資金力があれば人気エリアでテナントを借りることを考えてもいいかもしれませんが、そのような人は多くはないはずです。コンセプトを決めて出店エリアが決まったら、実際に現地調査を行ったり競合店に入ってみたりしてから、テナントの契約を進めていくと参考にしやすいでしょう。

テナントを借りるときには本記事をぜひ参考にしてみてください！

こんにちは！ミセギメジャーナルです！今回は、店舗を開業する際に、フランチャイズに加盟することでは成功の可能性が高まると言われていますが、メリット、デメリット両方があります。これから店舗開業するためにフランチャイズで起業するか、個人で起業するか、お悩みの方へ、フランチャイズに加盟した場合のメリットとデメリットについて説明していきます！

フランチャイズ加盟するメリットとは？

①フランチャイズ本部が広告宣伝を担い、知名度があるため集客が楽な場合も多い

大手のフランチャイズ本部は知名度があり、フランチャイズ本部で広告宣伝を担うため、集客が独自店よりも楽だというのも大きなメリットです。知名度が高いことは、お客様の安心感にもつながります。特に独自店舗の場合、認知されていないことは信用も全くありません。まずは、信用を得られなければ、お客様に選ばれませんので、信用されるための告知宣伝から行う必要があります。また、フランチャイズなら、店舗の理念やサービスなどがある程度、認知されてます。また、実際に購入したことのあるお客様の声もあるため、新規ユーザーが購入・来店しやすい情報が出来上がっている事も集客に有利な点です。

②良い立地に出店可能性がある

一番のメリットとして、フランチャイズ本部が、加盟店が開業できる物件を探しているケースがあり、開業の際に良い物件を確保できる可能性があることが挙げられます。良い物件を持つ大家さんや不動産会社が、独自店より安定している企業として知名度が高いフランチャイズ店を優先する場合も多いのです。店舗を借りる際は、個人で探すより、法人で探す方がメリットが高いと言えます。

③店舗の運営経験がなくても、フランチャイズ本部のノウハウで開業・運営ができる

自身に店舗運営の経験がなくても、本部が様々な経営のサポートを行ってくれます。設備投資も比較的安価に済む可能性も高いです。マネジメントやオペレーションに関する様々蓄積された成功データがあり、経験不足でも開業が可能なのです。また、自分の店舗以外の店舗からの情報を共有し、さらにノウハウを蓄積できることもメリットのひとつです。

フランチャイズに加盟するデメリットとは？

①フランチャイズ本部や他のフランチャイズ加盟店の影響がある場合がある

本部の指示が自分の店舗と合わない場合でも、変更が難しい場合があります。また他のフランチャイズ加盟店の不祥事が、自分の店舗のイメージダウンにつながることも避けられません。特に、飲食店の場合、他の加盟店が衛生面のトラブルを起こした場合、多大な影響があることは、デメリットとなることを理解しましょう。

初期投資が多額で失敗すると負債が大きい

一番のデメリットは、フランチャイズに加盟する際に、ほとんどの場合、加盟金が必要なことです。（最初に支払う場合が多い。）また、特定のスタイルが決まっていて、店舗の規模やデザインを本部に合わせるため、初期投資が多額になる可能性があります。そのため、失敗すると負債も多大になります。

多額のロイヤリティーが発生するのも注意

フランチャイズは毎月のロイヤリティーが発生します。自分の店舗の売り上げにかかわらず、支払いが発生して、運営が難しくなる可能性もあるのです。

フランチャイズに加盟する際に注意するべきことは？

店舗開業に際して自分の独自のカラーを出したい方は、成功ノウハウがある分、厳密なノウハウやルールがある、フランチャイズはあまり向いているとは言えません。自分がオーナーで経営はするが、あまり店舗の運営にはかかわりたくない。という方にはフランチャイズに加盟するのに向いていると言えます。自分が店舗を開業するにあたり、どんな立ち位置を考えているかで、どのようなスタイルで経営するのか決めるのが良いでしょう。

フランチャイズに加盟する際に、一番大切なポイントは事前に情報収集を怠らず、優良で、サポートがしっかりしているフランチャイズ本部を見つけることです。それを怠ると、成功どころか多額の借金を抱えることにもなりかねません。

フランチャイズのメリット、デメリットを理解したうえで、良い会社を見つけましょう。

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

初期費用を抑えて開業したい、と考えている方におすすめなのが「居抜き物件・店舗」です。
居抜き物件（店舗）とは内装や設備が揃っている物件のことで、初期費用を抑えての開業に向いています。

居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？

貸店舗として契約を交わす際は、退去時のルールについて定められているのが一般的です。基本的には原状回復を定めているものが多く、「契約時に契約者が新設・増設した物は撤去する」「移設の物は入居前の状態に戻す」などが原状回復に該当します。
スケルトン物件とは、原状回復後の、店舗の内装や設備などが何もない状態を指します。
反対に、居抜き物件は、契約内容に何も記載されておらず、現状引渡となっている場合で、店舗の内装や設備などがそのまま残った状態です。
居抜き物件は、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？居抜き物件のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

居抜き物件のメリット

内装や設備代が削減できるとうのが大きなメリット。
スケルトン状態で借りた場合は、壁紙や床材に始まり、照明やさまざまな設備と大きな初期費用が必要となります。
居抜きは大きな費用の節約となるでしょう。
居抜きは費用面の節約だけではありません。
もし、スケルトン状態から内装や設備を整えていくとなると、費用だけでなく工期も長くなってしまいます。
飲食店などの場合は、開店のタイミングがずれてしまうと、大きな影響が生じてしまう場合もあります。
居抜きであれば、工期を短く抑えて早くオープンできることも大きなメリットと言えるでしょう。
また、その場所にあった店と同じような業態で出店することになるため、以前のお客さまを取り込める可能性もあります。
新天地で店舗を構えるよりもリスクを抑えることができるでしょう。

居抜き物件のデメリット

内装代がかからない分、前のテナントのものがそのままになっていたり、レイアウト変更ができなかったり、場合によっては不要な物を自ら処分しなければならなくなります。
部分的にデザインを変えようとすると、一括でデザインを変えた場合の方が費用や時間を抑えられる場合があります。
居抜きは需要が限られることから、自由にレイアウトできるスケルトン状態の方が多い傾向にあります。
そのため、居抜きにこだわって物件を探そうとすると、駅からの距離が遠いなど、立地条件が悪くなってしまうこともデメリットと言えるでしょう。
また、メリットでもあった以前の店と同じような業態で出店するという点については、逆の場合もあります。
例えば、前の店舗の味がおいしくないことで有名な飲食店だった場合には、その印象を受け継いで客足が店舗に向かない可能性もあるため注意しましょう。

居抜き物件物件選定時の事前確認ポイント

居抜き物件の確認ポイントをまとめました。
以下の6つのポイントは必ずチェックしましょう。

１.立地条件を確認する

一番重要なのは立地であるといっても過言ではありません。
居抜き物件にこだわり過ぎてしまうと、他の条件を疎かにしてしまう場合があります。
例えば、駅からのアクセスが重要な業種であるにも関わらず、居抜き物件にこだわり過ぎてアクセスが悪くなってしまっては意味がありません。

また、立地条件だけでなく、店舗の大きさも同様と言えます。
特に飲食店などは、どれだけの机を置くことができるかによって、売り上げが大きく変動します。
厨房が広くても、お客さまが利用するスペースが狭ければ、圧迫感を抱くだけでなく経営効率が悪くなるので注意しましょう。
そうならないようにするには、居抜きにこだわり過ぎないことが重要です。
総合的に考えてどの物件が良いのかしっかりと選ぶようにしましょう。

２.使用できる設備について

飲食店なら厨房、雑貨店やブティックなら什器などがそのまま使えますが、どの程度の設備が残してもらえるかは前オーナー次第。
例えば、飲食店の完全閉店ですと、厨房の設備はおろか、イスやテーブル、食器までそのまま残してある場合があります。
前テナントのオーナーとしても、処分に費用を掛けるくらいならば次のオーナーに使ってもらえた方が楽なのです。
一方、美容業界（個人エステや美容室など）の機器は、中古でもそれなりの値段が付くため、残してもらえない場合がほとんど。
前オーナーとよく話し合う必要があります。
お店をしっかり観察し、残して欲しいものを見極めて交渉できれば、初期費用の大幅な削減に繋がります。

３.残されている設備の性能

残されている設備の性能があまりによくない場合、飲食店の厨房や美容院などでは非常に大きな問題となります。
故障していて保障もなく修理費がだけが高くついたり、修理するにも業者の連絡先がわからない、捨てるために余計な費用が掛かるといったことも。
このような事態を避けるためにも、テナントに足を運ぶ際は、設備も含めて隅々までチェックしましょう。
しかしながら、居抜きでお店の明け渡しがギリギリになってしまう場合は、前オーナーと話し合った上で、じっくりと確認する時間を取ってもらうようにしましょう。
また、すぐに壊れそうな設備などがあった場合はどうするのかを話し合うことも大切です。

４.動線を考える

美容業界や飲食店の場合は、お客様はある程度お店側でコントロールできますが、雑貨店やセルフサービスの飲食店は、お客様の動線を考えなければいけません。
例えば、雑貨店なら店先には比較的安くて手に取りやすいものを置き、奥に行くにしたがって高いものを置いて行くのがセオリーです。
しかしながら、お店の入り口付近に大きなカウンターがあったらそれができなくなります。
居抜きはどのようなお店にするのか、お客様はどのような動線で動くのが売り上げ確保になるか、そのためにはどのようなレイアウトの店舗が必要かということも考えていかなければなりません。

5.前に使用していた店舗の情報を調べる

前に使用していた店舗がなぜ撤退したのかについて調べておくことは、開店をスムーズに行う上で重要なポイントと言えます。
例えば、もし撤退理由が事業規模の拡大に伴い、新天地に移動しなければならなくなったという場合には問題ありません。
しかし、飲食店などであれば、味が悪かった、衛生面が行き届いていなかったなどの理由で業績が悪化して撤退した場合は注意が必要です。
いくら経営が変わっても、その印象を引き継いでしまうため、その地域での出店はリスクが高いと言えます。
撤退した理由を知るには、周辺の店舗や住民などに前の店舗の情報を直接聞くという方法が挙げられます。
また、撤退してから時間がまだ経っていない場合は、HPが残っていたり口コミサイトの情報が残っていたりするため、それらで確認することが可能です。
不動産会社に聞いても、契約に不利な情報の場合には曖昧な返答になる可能性が高いため、これらの手段を駆使するなど、開店のリスクを抑えるようにしましょう。

６.防犯性

1階はお客様が入りやすいため、どの業種にとっても好立地です。
しかし、その分防犯についても考えなくてはなりません。
1階の店舗を選ぶ際は、
・レジカウンターが店の中央もしくはそれよりも奥にある（表から見えない）
・万が一の時、裏口からの逃げ道がある　など、
リスクを回避するためにも、最低でもこの2点はチェックしておく必要があります。

まとめ

今回は居抜き物件のメリット・デメリットや、選定時に確認すべきポイントをわかりやすくまとめてみました。物件探しの少しでも参考になれば嬉しいです。

こんにちは！ミセギメジャーナルです！皆さんは確認申請という言葉を聞いたことはありますか？

確認申請とは新しく建物を建てる際に、管轄の行政へ申請することを言います。

新築の時だけでしょ？と思われがちですが、リフォーム作業等の内装工事についても実際には確認申請が必要となるケースがあります。

確認申請は法令で定められたルールのため、違反することは後々の営業に影響を与える可能性もあり、無視出来ないもの。

そこで今回内装工事の場合、事前にどのような場合に申請が必要かを確認してみましょう。

まず確認申請に関する法令をチェックしてみましょう！

確認申請に関する法令をチェックしてみましょう

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建築基準法 第六条

建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

当該確認を受けた建築物の計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。

第一項

第一号
別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの

第二号
木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの

第三号
木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの

第四号
前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域（いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。）若しくは景観法 （平成十六年法律第百十号）第七十四条第一項 の準景観地区（市町村長が指定する区域を除く。）内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物

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内装リフォーム（大規模修繕）も確認申請の対象

まず「大規模修繕」ということから「修繕＝内装工事、リフォーム」作業においても、確認申請が必要であり、新築だけが対象ではないのです。

では、大規模の修繕及び模様替えとはどのようなことを言うのでしょうか？

こちらも法文を一緒に見てみましょう。

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建築基準法 第二条

十四項
大規模の修繕　建築物の主要構造部の一種類以上について行う過半の修繕

十五項
大規模の模様替　建築物の主要構造部の一種類以上について行う過半の模様替え

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確認申請が必要な項目は限られている

つまり、建物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）を過半（半分以上）修繕若しくは模様替えをする場合は、確認申請が必要になるという意味です。

逆に主要構造部ではないもの（仕切り壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、小ばり、庇、屋外階段）は修繕、リフォームしても確認申請は不要です。

過半ってどのくらいなの？

ここで問題となるのが過半とは一体どのくらいなのでしょうか。

これは行政によって解釈が異なっています。

例えば修繕する部分の過半なのか、それとも建物全体の過半なのかなど。。。

実際には建築敷地を管轄する建築主事の判断を確認する必要があります。

こちらは法文の抜粋です。（建築基準法 第六条）

確認申請が必要になる特殊建築物とは？

美容室は対象外ですが、飲食店やアパレル・物販の場合は100平方メートルを超える店舗も多く、そういった場合は確認申請が必要となります。

続いて確認しなければならないのが、上述した第六条第一号にある100平方メートル以上の 特殊建築物該当するかどうかについてです。

これらに該当する場合は確認申請が必要です。

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特殊建築物の一例

（一）劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場
（二）病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設
（三）学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツ練習場
（四）百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェ、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、浴場、待合、料理店、飲食店、物品販売
（五）倉庫
（六）自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオ

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さらに建物用途が変わる場合も確認申請が必要

ちなみに似たような業態の場合は建築基準法第八十七条において確認申請を免除してます。

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建築基準法施行令　第百三十七条の十七

一　劇場、映画館、演芸場
二　公会堂、集会場
三　診療所、児童福祉施設等
四　ホテル、旅館
五　下宿、寄宿舎
六　博物館、美術館、図書館
七　体育館、ボーリング場、スケート場、水泳場、スキー場、ゴルフ練習場、バッティング練習場
八　百貨店、マーケット、物品販売業
九　キャバレー、カフェ、ナイトクラブ、バー
十　待合、料理店

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各号に記載されている用途内での変更であれば確認申請の申請は不要ということです。

カフェやバーは同じ扱いということですね。

主観的な判断でなんとなくは危険！

行政のルールは統一されておらず、管轄地域によって異なる場合があります。

また建物の用途に関しては多種多様化しているため、法文でどれが自分の事業に当てはまるのかを正しく判断することが難しいことも。

そういった場合は必ず行政への確認を行うべきであると言えるでしょう。

物件探しから内装までミセギメにぜひご相談ください！

皆様こんにちは！ミセギメジャーナルです！今回は飲食店を出店する場合は防水工事はやったほうがいい？金額はどれくらい？について解説していきます。

店舗の内装は、デザインが美しい、おしゃれといった見栄えにあたる部分以外に、事業を行う上で必要不可欠なものもあります。

その一つが飲食店等で実施する厨房の防水工事です。

飲食店の防水工事が必要な理由は簡単です。

飲食店はなぜ防水工事が必要なのか？

①店舗がオープンした後に水漏れ発生した場合、厨房器具類を全て移動させて、防水修理をするのは難しいため。

②店舗を休業し、防水工事を実施している間は売上が取れないため。

③階下の店舗や天井に水漏れさせると、その稼働費保証や人件費etcの保証が必要となり莫大な金額がかかるため。

上記のようなリスクを避けるために、飲食店を運営する際には防水工事も実施するべきといえます。

絶対に防水工事やったほうがいいの？

例えば中華料理店のように油が飛び散ったり、油を多く使用する店舗、ラーメン屋のように湯切りで水を多く使用する店舗、その他、居酒屋のような店舗の場合は必ず防水工事を行うべきです。

例え小さな店舗であっても、居酒屋のような店舗の場合は、オペレーションをアルバイトが行うことが多く、厨房を清潔にドライに保つという管理能力が十分でないことが多いため、万が一に備えて防水工事を行うべきでしょう。

一方でカフェテリアのような軽キッチンで充分対応出来るレベルであれば、防水工事は必要ないかもしれません。

このあたりは経験豊富な内装業者や防水工事業者に相談して、実際のオペレーションを想定しながらやるかやらないかを決めて下さい。

防水工事にかかる費用と工期は？

防水工事にかかる工期は＋1週間、金額は厨房の広さによりますがおよそ＋100万円程度かかります。

防水保証書を発行してもらおう

防水工事を行う場合は必ず「防水保証書」を発行してください。

信頼できる防水業者であれば、防水保証書を発行してくれます。

また重要なポイントとして、工事契約書を交わす前に、必ず、①防水保証書は発行できるのか、②何年の防水保証書なのか、先の2点を確かめて下さい。

保証期間については、飲食店の厨房の場合、水をあまり使わないとしても、10年の防水保証書を付けてくれれば安心です（こちらは業態や契約などにより10年間分も不要なこともあります）

ドライキッチンとは？

漏水によるトラブルを防ぐ意味はもちろんですが、衛生上も厨房を水浸しにしないことを厚生労働省は推奨しています。

その考え方をドライキッチンと呼びます。

ドライキッチンというと「水洗浄をしない厨房」と誤解されがちですが、本来のドライキッチンとは「厨房内を水浸しにしないで、清潔な乾いた状態に保つ」ことを呼びます。

※よって全く水を使わないわけではないため、例え ガス厨房でも電化厨房であっても、床の「水洗浄」自体は必要になります。

ドライキッチンのメリット

従来の厨房（ウェットシステム）と異なり、床を極力濡らさずに乾いた状態を保ちながら運用する方式です。

あくまで極力乾いた状態を維持することを目的としているため水を使わないというわけではありません。

以下が大きなメリットです。

①衛生面

・バクテリアの原因となる水の床への滞留を防ぎ、細菌やカビの繁殖が抑えられ、床面からの跳ね水による二次感染の防止に有効です。

・作業ごとに汚染区域と非汚染区域が明確に区別されるため、衛生管理の徹底を計ることができます。

・湿度が上がらないため清潔です。

②オペレーション面

・床が乾いているため滑って転ぶなどの安全面が優れています。

・長靴や防水前掛けが不要で負担が減ります。

・厨房から料理を客席に運ぶ際に、客席の床が汚れにくくなります。

厚生労働省の「大量調理施設衛生管理マニュアル」においても、施設のドライシステム化が推奨されています。

またドライシステムに対応した機器類は、水をこぼさずに店舗を運営するための様々な工夫がされております。

おわりに

常に床が水浸しになる環境では、防水工事は必須であること、ただしコストや工期、衛生面やオペレーション面では出来る限りドライキッチン化を進めるべき、ということがお分かりいただけたでしょうか？

「自分の飲食店の場合はどうしたらよいか？」などご相談がある場合は是非ミセギメまでお問い合わせください。

ミセギメでは、物件選びからご相談いただけます。どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

今回は、坪単価はどのくらい？店舗の内装工事で重要なポイントについて解説していきます！

店舗の内装工事にかかる費用は、業種や工事内容によって大きく異なります。

そのため、あらかじめ相場を把握しておかないと、思っていた以上の出費になることがあるのです。

内装工事にかかるお金を少なくするためにも、計画を立てるときは坪単価について正しく理解しておきましょう。

まずは坪単価の相場を知ることからスタート

店舗の内装工事にかかる平均の坪単価は、およそ30万円から50万円だといわれています。

この坪単価に内装工事をする店舗の延べ床面積をかけることで、予算のイメージが可能です。

例えば、内装工事を計画している店舗の延べ床面積が10坪であれば「50万円×10坪＝500万円」程度で計算しておけばよいでしょう。

また、1坪はおよそ3.3平方メートルです。

店舗によっては延べ床面積を平方メートルで表している場合がありますので、そのときは「延べ床面積（平方メートル）÷3.3」で、店舗の面積を坪単位になおしてから計算するとイメージがつかめます。

ただし、この坪単価はあくまで目安です。業種によってはこの単価と大きく異なるケースがあることも頭にいれておきましょう。

坪単価が安くなる傾向にあるのは特別な設備が必要ない店舗で、例えば衣類や雑貨を販売する店やクリーニング店などです。

一方、高額な医療機器が必要になるクリニックや厨房設備に比較的高額の投資を必要とするレストランなどは工事費用も高くなります。

また、坪数は多い方が全体的なコストは高くなりますが、人件費や材料費の節約により、坪単価で計算すると安くなることが多いです。

内装工事の費用をできるだけ抑えたい！出費を抑えるコツとは？

内装工事の費用が高額になる原因としては「内装に使われる素材のグレード」や「設備に必要な金額」がそれぞれ高いといったケースが多いです。

しかし、前者の場合は店舗の雰囲気や客層などを考慮すると、グレードを落としてしまうことによる顧客離れが発生するかもしれません。

そのため、内装工事費を抑えるポイントは設備費をできるだけ抑えることです。

ただし、設備費を抑えるといっても美容院の機材やクリニックの医療用機器などのグレードを抑えてしまっては、サービスの低下につながる可能性があります。

設備費を抑えるコツは、前に使っていた設備をそのまま使用する「居ぬき物件」を活用することです。

空調や厨房設備などへの出費を抑えることができるので、結果的に費用を抑えることにつながります。

また、工事面積が広いと人件費や工事に使用する部材のスケールメリットが発生して、坪単価が安くなることがあります。

少しずつ内装工事するよりも一度に工事した方が安上がりになるケースもありますので、部分的に工事することを検討している人は両方の見積をとってみるとよいでしょう。

他にも工事費用を抑える方法があり、最も一般的な方法は複数の業者に相見積もりを依頼することです。

仕入れ状況の違いなどによって、業者ごとの見積価格には差があります。

複数業者に依頼するのは労力を要しますが、必ず行っておきましょう。

内装業者の選び方も重要です

店舗の内装工事を計画するときは「できるだけ費用を安く」かつ「自分好みの内装」にしたいものです。

そのためには、自分のプランをしっかり聞いてくれて相談しやすい業者を選ばなくてはいけません。

しかし、店舗が入っている賃貸物件によっては、事前に内装工事をする業者が指定されているケースがあるため注意が必要です。

内装工事の費用負担や業者の指定方法は大きくわけて「A工事」「B工事」「C工事」の3つがあります。

A工事は費用負担と業者指定をともに貸主が行うものです。

借主側は費用負担がない代わりに、業者を自由に指定することができません。

B工事の費用負担は借主ですが、業者指定は貸主です。

つまり、費用の支払いがあるにもかかわらず、自分で見つけてきた業者に依頼することができません。

C工事は費用負担、業者指定ともに借主が行うものです。

借主は費用を負担しなければなりませんが、自分のプランにそった業者を指定できます。

これら3つの工事のうち、B工事では借主の希望通りの工事を行ってくれる保障がないことや、他の業者に依頼できないため相場より高い金額が請求されるなどのデメリットがあります。

このような内装工事に関する取り決めは物件契約時の契約書に記載されていますので、よく確認しておくようにしましょう。

見積もりをチェックするときにはココがポイント！

見積を複数社に依頼すると、それぞれ金額が異なったものがでてきます。

そうすると、一番安い業者に依頼しがちですが、必ずしも安い業者が一番良いとは限りません。

まずはすべての業者に同じ条件で依頼したかどうかをチェックしておきましょう。

複数社に見積もりを依頼するときによくありがちなのが、「相手側の提案を含んだ見積もりを依頼する」ということです。

各社ごとにそのような方法で依頼していては工事内容がバラバラになってしまうため、本当に安い業者はどこかわからなくなってしまいます。

相見積もりを依頼するときは、必ず同じ条件で依頼するようにしましょう。

また、出てきた見積もりに「諸経費」という項目があったら要チェックです。

具体的に何のための経費か業者に確認するようにしてください。ひょっとしたら、不要な経費が加算されている可能性があるからです。

見積をチェックするポイントとしては、他にも「デザイン案との相違がないか」「本当にすべて必要な施工かどうか」があります。

見積もりを依頼した際に、こちらの希望と相手の受け取り方が違っているケースもあるからです。

見積もりを確認して、よくわからない項目があれば何でも聞いてみましょう。

こだわりぬいて理想の店舗を実現しよう

内装工事は店舗経営をする上で、かなり大きな出費の1つです。

デザインや機能性に優れた店舗を低コストで手に入れるためには相見積もりを取るだけでなく、見積書の中身までチェックするような細かさが必要です。

また、物件によっては貸主に決められた業者しか利用できないケースもあります。

そのため、良い物件を見つけてもすぐに契約することはせずに、必ず内装工事の取り決めについても確認しておくようにしましょう。

理想の店舗を手に入れるためには、このような細かな部分にも手を抜かずに進めていくことが必要だといえます。

それなりに労力を要しますが、理想の店舗を手に入れたときの喜びはまた格別なものがあるので、頑張ってみてください。