こんにちは！ミセギメジャーナルです！
本記事では、店舗の開業準備や大幅なリニューアルを検討している人のために、スケルトン工事費用について解説します。
・スケルトン工事とは？内装工事との違いは？
・スケルトン工事はいくらかかる？費用を抑える方法を知りたい
・スケルトン工事の業者選びのポイントはある？
という疑問をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。
スケルトン工事とは？流れや内装解体工事との違い
まずは、スケルトン工事の内容について知っておきましょう。
スケルトン工事とは、床や天井、壁などの内装や、水道の配管や電気配線などの設備を撤去することです。
建築物の柱や梁、外壁、屋根などの構造となる部分以外を解体します。
それでは、スケルトン工事はどのようなときに必要なのでしょうか？工事の流れや内装解体工事との違いも確認しましょう。
スケルトン工事はどのようなときに必要なのか
スケルトン工事の目的は、主に賃貸物件の原状回復や店舗の大幅リニューアルなどです。
スケルトン物件を借りて内装や設備を工事した場合には、賃貸借契約の解約時に行った工事を解体し、受け渡される前の状態に原状回復しなくてはなりません。
解約時だけではなく、大幅な間取りの変更など、店舗のリニューアルにもスケルトン工事が必要な場合があります。
そのほか、老朽化している柱や梁の交換や天井や壁などの耐震性向上のためにも、スケルトン工事が行われます。
スケルトン工事の流れ
一般的なスケルトン工事の流れは、次のとおりです。
①工事業者を決める
②打ち合わせ、近隣の調査
③スケルトン工事の開始
④産業廃棄物の処理
それぞれの流れのポイントとしては、スケルトン工事業者との打ち合わせや近隣調査においては、騒音に対する苦情などのトラブルを避けるために、工事の時間帯や日程を決めましょう。
スケルトン工事において、賃貸物件の原状回復を目的とする場合は、エアコンや電気配線、水道の配管、排気設備など、入居前の状態に戻っているかを確認してください。
スケルトン工事後の産業廃棄物の処理は、都道府県から許可を得ている廃棄物処理業者だけが対応できるので、注意しましょう。
ただし、工事内容によって必要な作業が異なるので、業者との打ち合わせで詳細を確認してください。
内装解体工事との違い
スケルトン工事とは別に内装解体工事という工事もあります。
内装解体工事とは、目的に応じて、壁紙や床材、照明器具などが部分的に解体されます。スケルトン工事とは異なり、建築物の骨組みだけの状態までは解体されません。
工事の幅が狭く、浅い部分だけの解体であれば、内装解体工事のほうが費用がかかりません。
内装解体工事もスケルトン工事も、賃貸物件の原状回復や店舗のリニューアルなどを目的として行われます。
工事の目的を明確にしたうえで、解体する内装や設備を検討しましょう。
スケルトン工事の費用はいくらかかる？
スケルトン工事の費用はいくらくらいかかるのでしょうか？
予算内に店舗を経営できるように、相場を確認しましょう。
また、スケルトン工事の内訳と費用を抑えるコツもご紹介します。
スケルトン工事費用の相場
まずは、スケルトン工事費用の相場を把握しましょう。
相場は、坪単価3万〜5万円程度です。ただし、解体する内装・設備の種類や数などによって、工事費用は変動します。
解体する設備の構造が複雑だったり、撤去する内装材が多かったりする分だけ、工事費用は高くなります。
例えば、美容院のような、撤去する間仕切りや造作家具が少ない解体工事であれば工事費用が安く済みますが、飲食店で小上がりのスペースや個室などがある場合、工事費用が高くなります。
また、物件の立地や階数、エレベータの有無などによっても、費用は増減します。
スケルトン工事費用の内訳
スケルトン工事費用の内訳には、
・内装・設備の撤去費用
・廃材の処分費用
・解体した内装・設備の搬出と養生費用
・諸経費
などが含まれます。
一般的に内装・設備の撤去費用と廃材の処分費用は、坪数×坪単価で計算されます。
ただし、撤去する内装・設備の素材や種類によって、坪単価は変動します。例えば、木材よりも石膏のほうが撤去に時間がかかるため、坪単価が高くなります。
解体した内装・設備の搬出費と養生費は、物件の階数や規模などによって変動します。特にエレベーターのない空中店舗や地下店舗や近隣に住宅のある店舗の場合、搬出費と養生費が高くなります。
諸経費には、スケルトン工事にかかる保険料や通信費などが該当します。
工事費用を抑えるコツ
工事の費用はなるべく抑えたいですよね。スケルトン工事にかかる費用を抑えるコツとしては、複数の業者に同じ条件を提示して相見積もりを取ることです。
各業者の見積もりを比較検討して、条件の良い業者を選びましょう。相見積もりを取ることで、価格交渉をしやすくなります。
次に工事業者と直接やり取りすることで、スケルトン工事費用を抑えることもできます。
例えば、店舗物件の管理業者を経由してスケルトン工事を依頼してしまうと、仲介手数料が上乗せされてしまいます。工事業者に直接依頼すれば、仲介手数料をカットできます。
また、自分でできる不用品の処分をしておくことで費用を抑えることもできます。
什器や備品を残したままにしておくと、別途で処分費を請求されるので、工事前にリサイクルショップに引き取ってもらったり、粗大ゴミとして回収してもらったりすることで、工事費用を抑えましょう。
スケルトン工事のメリット・デメリット
スケルトン工事の基本を踏まえて、内装デザインや工事費用などに関するメリット・デメリットをご紹介します。スケルトン工事の目的を果たせるように、メリットを活かしながらデメリットを対策しましょう。
メリット1：自由にデザインできる
まず、スケルトン工事のメリットは、自由にデザインできることです。
スケルトン工事は建物の骨組みだけを残して、内装や設備を解体します。そのため、各部屋の間取りから内装・設備までを一からデザインできます。
賃貸物件においては、契約条件の範囲内で、業種や業態のニーズに合わせて店舗をデザインできます。また、設備の一新ができるため、水道の配管や電気の配線を整えたり、耐震や防音などの設備を強化したりすることも可能です。
メリット2：老朽化した内装や設備を撤去できる
古い建築物の場合、経年劣化により内装・設備が破損・故障する恐れがあります。
スケルトン工事をすることで、老朽化した内装や設備を撤去できる点もメリットです。
新しく内装・設備を工事できるため、故障やトラブル防止になります。
デメリット1：コストと時間がかかる
スケルトン工事のデメリットとして、コストと時間がかかる点が挙げられます。
スケルトン工事は、内装解体工事より費用が高く、内容が多いので期間も長いです。
対策として、内装や設備が部分的に残されている物件を契約するなら、問題なく利用できる内装・設備を見極めましょう。解約時の原状回復工事費を抑えられます。
デメリット2：改修工事が必要な場合がある
また、スケルトン工事すると、腐敗している下地が見つかる場合があります。下地が腐敗している場合には、改修工事が必要になります。
ただし、排水管や分電盤など建築物の躯体に影響する部分については、貸主の許可なく工事できませんので、改修工事が必要な場合は貸主の承諾を得ましょう。
スケルトン工事業者を選ぶポイント
予算内にスケルトン工事費用を依頼できるように、スケルトン工事業者を選ぶポイントをご紹介します。どのように業者を決めればいいのか分からない方は、ぜひ参考にしてください。
見積書が的確
まず、工事の見積書をもらう際に見極めることが、スケルトン工事業者選びのポイントです。見積書に「工事内容が細かく記載されているか」「工事費用の内訳が分かりやすいか」を確認しましょう。
複数の工事業者から見積もりを取る場合は、工事の内容と費用を比較しましょう。
見積もり前に工事に対する要望を伝えることで、適切に工事を行える業者を見極めてください。
実績と得意分野を確認する
次に、工事業者の実績と得意分野を確認しましょう。
工事業者ごとに、住宅やオフィス、店舗など、対応できる物件の種類や規模が異なります。
そこで各業者のホームページを見て、得意分野と実績を確認しましょう。見積もりを請求する前に、直接業者に相談してもいいでしょう。スケルトン工事には騒音対策が求められますので、対応できる業者を選ばなくてはなりません。
産業廃棄物収集運搬の許可があるか
次に廃棄物収集運搬の許可を確認する点も、スケルトン工事業者選びのポイントです。
産業廃棄物の収集や運搬は、都道府県に許可された業者のみが行えます。
各工事業者の公式サイトで確認できない場合には、直接業者に問い合わせましょう。
接客対応が良い
接客対応も、スケルトン工事業者選びのポイントです。
例えば、素人では分かりにくい点を丁寧に説明してくれたり、質問に的確に答えてくれたりする業者なら、接客対応が良いと判断できます。
接客対応が丁寧な業者には、工事作業員のマナーや近隣への配慮なども期待できます。
これから店舗を拡大していく際に、信頼できる業者を知っていると、業者探しに困ることがありません。信頼できる業者と長く付き合うことで、店舗経営者の要望を踏まえて対応してもらいやすくなります。
スケルトン工事以外に対応できる業務の幅
もし、スケルトン工事から内装工事まで一貫して対応してもらえる業者なら、工事にかかるコストも時間も節約できます。
例えば、同じ工事業者にスケルトン工事から産業廃棄物の処理や運搬まで依頼できれば、仲介手数料をカットすることができます。
工事業者ごとに対応できる業務範囲は異なりますので、相談してみましょう。
まとめ
本記事では、店舗の開業やリニューアルを検討している人のために、スケルトン工事費用について解説しました。
紹介したスケルトン工事の費用を抑えるコツや業者選びのポイントなどを参考にして、効率良く準備を進めましょう。
出店する店舗の条件が明確になっている
