皆様、こんにちは！ミセギメジャーナルです！

自分の店舗の営業を成功させる重要なポイントは、「どんなテナントを契約するか」といっても過言ではありませんよね。

失敗しないテナント契約のために、本記事では契約時にトラブルを防ぐためのチェックポイントや契約前にやっておくべきことも紹介します。

テナント契約でトラブルを防ぐ方法！2つのチェックポイント

テナント契約は多額のお金が動き、その後の営業にも大きな影響を及ぼしますよね。

そんな重要なテナント契約でトラブルを起こしたくないと思うのは、当然のことだと思います。

それでは、トラブルを防ぐためにはどういったことに注意した方がいいのでしょうか？

ここでは、契約時にトラブルにならないためのチェックポイントを2つご紹介します。

①契約内容を細かくチェックする

テナント契約時には店舗の情報や契約内容を契約書でしっかり書面に残し、不動産会社から重要事項説明なども受けます。

契約書や重要事項説明書には

・物件の住所や概要

・賃料や保証金などの支払時期・支払い方法

・物件の引き渡し時期や契約期間

など契約内容の詳細が載っているので、相違がないか細かい部分までしっかりチェックしましょう。

そのほか、「特約」という書面で契約解除に関わる事項や費用面など、貸主に有利な条件が載っていることもあるので、特約事項も忘れずに確認してください。

②契約時の条件を確認する

契約に必要な初期費用の支払い先がそれぞれ異なる場合があるためチェックしておきましょう。

例えば、保証金、礼金、家賃などは貸主へ、仲介手数料は不動産会社へ、保険料は保険会社へ振り込むなど指定されている場合があります。

また、物件を申し込みする段階でも

・家賃の発生は契約日からか、引渡日からか

・契約前に物件を押さえておくための手付金は必要か

・契約をキャンセルした場合は違約金が発生するか

などの確認もしておきましょう。

テナント契約前にやっておくべきこと

テナントを決める前には、考慮すべき点が多々あります。

ここでは、契約前にやっておくべきことを解説します。

具体的な条件を決める

自分の店舗の業態やコンセプトにぴったりと合うテナントを契約するためにも、まず最初にどんな物件を選ぶべきなのか、できるだけ具体的に考えてみましょう。

そのためには、お店の商品やサービス内容、規模、ターゲットなど、コンセプトを明確にすることが重要です。

例えば立地であれば、

・サラリーマンがターゲットならオフィス街や駅近

・家族連れがターゲットなら住宅街で駐車場付き

・新規顧客を多く見込みたいなら1階の路面店

・隠れ家店として常連中心に営業したいならビルの3階以上

など、どんなお店にしたいかということにより、必要なテナントの条件も具体的になってきます。

 最低でも以下の条件は、具体的に決めておいた方がいいでしょう。

・賃料

・立地やエリア

・店舗の広さ

・物件タイプ（独立店舗、ビルインなど）

・駐車場の有無、台数

・営業時間

必要な条件を具体的に上げたあとは、絶対に譲れない条件などの優先順位を明確にしたり、逆に妥協してもいい条件なども決めておくと、スムーズに物件を選ぶことができるでしょう。

テナント契約時にかかる費用を把握する

テナント契約時に必要となる、主な初期費用についても紹介します。

事前に把握しておいて、契約前に用意できるよう計画しておきましょう。

前家賃

家賃支払いは基本的に前払いです。

当月分と翌月分の家賃を、契約時に支払います。

共益費や管理費なども含まれます。

保証金（敷金）

家賃が滞った場合や修繕費の担保として物件の貸主へ預けるお金です。

家賃の6～12ヵ月分程度が相場です。

基本的には契約終了時に返却される費用ですが、契約内容や物件の状態によって、クリーニング費用などが差し引かれて返還される場合もあります。

礼金

テナント貸主にお礼金として支払う費用です。

家賃の1～2ヵ月分程度が相場です。

仲介手数料

不動産契約を仲介してくれた不動産会社へ支払う費用です。

宅建業法で上限が決められているので、賃料の1ヵ月程度の金額が一般的です。

 保険料

火災保険などへ加入する場合は、その保険料も必要です。

保険の内容によって費用は大きく変わります。

テナント賃料や物件によっても総費用は大きく変わりますが、契約時にはまとまった金額が必要になることは間違いありません。

そのほか、営業を始めるためには内外装工事費や機材・備品の購入など、店舗の準備費用が必要です。

営業が軌道に乗るまでの資金や、生活費などの確保もしておきましょう。

 テナント契約で多いトラブルは「原状回復」

テナント契約で多いトラブルは、解約時の「原状回復」についてです。

原状回復とは、契約が終了し借主が貸主へ物件を返す際に、契約前の状態に戻して返すというルールのことです。

原則は、汚れや傷を清掃・修繕する以外に、持ち込んだ設備や備品を撤去し、契約後に壁や床、天井などの内装工事などを施した場合は、借主の責任と負担で元の状態へ戻す必要があります。

しかし、テナント契約では当事者同士が自由に取り決めることができるので、借主と貸主の認識違いでトラブルになるケースが多いのです。

具体的には、「原状回復工事で高額の請求をされた」「元からついていた傷に対しても修理を求められた」「引き渡しのときの壁紙は新品ではなかったのに、新品へ交換するように求められた」などのトラブルが後を絶ちません。

契約時に原状回復についても明確に取り決め、貸主と借主とで認識を共有しておくことが大切です。

取り決めた内容は契約書に載せ、文書でしっかりと残しておきましょう。

まとめ

本記事では、テナント契約でトラブルを防ぐ方法とチェックポイントを紹介しました。

テナント契約は、多額の金額が動き、一度テナントを決めてしまうと簡単に場所を変えることはできません。

後々「こんなはずじゃなかった！」とならないように契約内容や条件をしっかりとチェックしておきましょう。

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

自分のお店を開業するには、店舗を契約するための契約金、内装工事費用など多額の資金が必要になりますよね。

本記事では、店舗を借りるときに必要となる「初期費用」について詳しく解説します。

「初期費用がどのくらいかかるの？」

「何にいくらくらいかかる？」

など気になる方は、ぜひ参考にしてくださいね。

– 店舗物件を借りるときに必要な費用

店舗を借りるときに必要となる費用は、どんなものがあるでしょうか？

ここでは、「契約時の初期費用」と「契約時以外にかかる費用」をそれぞれ解説します。

「契約時に必要な初期費用」

物件を契約するときには多くの場合、不動産仲介業者を通じて賃貸契約します。

物件によって多少異なりますが、一般的に契約に必要となる初期費用の内訳は以下の通りです。

・前家賃

一般的には、「当月分」と「翌月分」の賃料を、前家賃として契約時に支払います。

月の途中から入居する場合は、日数で日割りをして支払うケースが一般的です。

共益費についても同様で、賃料と合わせて支払います。

・保証金（敷金）

居住用物件の場合、「敷金」と呼ばれる項目になります。居住用物件と同じく、店舗物件を契約する際にも保証金（敷金）は必要です。

相場は居住用物件よりも高く、おおよそ賃料の6〜12カ月分が相場です。

基本的には退去時に返還されますが、退去時のクリーニング代などに充てられるので、全額の返金はほぼありません。

・礼金

契約したときに貸主に支払う費用が礼金です。

いわゆる「お礼金」として支払うものなので、退去時に返却はありません。

礼金の相場としては、賃料の2カ月程度の金額です。

・仲介手数料

不動産仲介業者を通して契約すると、一般的には仲介手数料が必要になります。

宅建業法上で「賃料の1カ月分」と上限が決められているので、それ以上の費用になることはありません。

目安として賃料の1カ月分と考えていいでしょう。

・火災保険料

入居するにあたり、火災保険への加入が必須となる物件がほとんどです。

保険に関しては、不動産業者が紹介してくれることが多いですが、仲介業者を通さずに自分で保険会社を選定し、加入することもできます。

店舗には不特定多数の顧客や業者が出入りするので、破損や盗難に関しての保険もかけておくと安心です。

保険の内容によって金額が変わるので、どんな内容でどのくらいの保険が必要なのか専門家に相談するのもいいでしょう。

・保証委託料

保証委託料とは、保証会社を利用した際に保証会社に支払う費用です。

保証会社とは、入居者の賃料を保証する会社で、借主が賃料が滞納したとき代わりに支払いをしてくれます。

連帯保証人を立てずに契約ができるので、利用されるケースが多いです。

しかし、連帯保証人を立てれば保証会社への加入は不要というところもありますが、貸主としては確実に延滞した賃料が入るため、連帯保証人を立てても保証会社への加入が必須となる物件もあります。

費用は利用する保証会社によって異なりますが、1年間で賃料の0.5カ月分〜2カ月分くらいが相場です。

以上の目安をもとに、賃料10万円の物件を契約すると仮定して、シミュレーションすると

前家賃　最大20万円

保証金（敷金）　最大120万円

礼金　10万円

仲介手数料　10万円

保証委託料　20万円

※別途火災保険料

最低でも上記の合計180万円と、共益費や火災保険料、消費税などが別途必要になります。

もちろん物件によって大きく変動する場合もありますが、契約にかかる初期費用の目安として、最低でもこのくらいを想定して予算を確保しておきましょう。

契約時以外に必要な費用

契約を結んでも、すぐに営業はできません。店舗を営業するためには、賃貸の契約金以外にも費用を支払う必要があります。

・内外装の工事費用

スケルトン物件の場合、内装や外装を工事する費用がかかります。

店内の厨房機器や椅子・テーブルなどの客席、店外の看板や外装など、すべて自分でそろえなければなりません。

また居抜き物件の場合でも、備え付けの設備の修繕や改築が必要なケースも考えられます。

かかる費用は店舗の規模や業態、営業内容によって変わりますが、広い店舗や内外装にこだわる場合、相応の金額がかかります。

一般的には、内外装の工事費が初期費用の中で一番大きな支出となるケースが多いでしょう。

・営業開始までの空家賃

内外装の工事は、最短で契約時に前家賃として支払った「契約開始日」から取り掛かることができます。

しかし、前家賃として支払っている翌月分までの期間内に工事が終了しなければ、営業していなくてもその翌月から家賃を支払う必要があります。

工事が長引くほど営業までの空家賃が発生してしまうことを考慮して、工事スケジュールなどを組むようにしましょう。

– 初期費用を抑えるポイント

ここまでで、開業するまでには相当な初期費用が必要となることがお分かりいただけたと思います。

営業初期の資金繰りを考えると、初期費用はできるだけ抑えたいところですよね。

ここでは、初期費用を抑えるポイントを紹介します。

各初期費用の手数料を抑える

契約金にかかる手数料を抑えられると、初期費用を安く済ませることができます。

例えば、保証金が抑えめの物件や礼金や仲介手数料がゼロという物件もあるので、初期費用を抑えたいなら、このような条件を入れて探すのもポイントです。

ただし、なぜ手数料が安くなっているのかは事前に確認しておきましょう。

条件が良いのに安いというのは、何かしら物件に問題があるかもしれません。

「自社物件なので手数料が安い」など納得できる理由がない場合は、注意しましょう。

設備の工事費用を交渉する

トイレや空調などの設備が備え付けられている場合、経年劣化して交換や修繕が必要な部分については貸主や不動産業者に交渉してみましょう。

もし希望を聞いてもらえれば、工事費用を抑えることができます。

また、貸主や不動産業者ではなく、複数の工事業者から相見積もりを取り、価格交渉するのも工事費用を抑えるポイントです。

賃料を交渉する

賃料が下がることで各項目の初期手数料も下がるので、契約金もこれから払い続ける賃料も抑えることができます。

ただし、賃料交渉をするのであれば、相場からかけ離れていない金額を提示をし、契約することを前提とした物件を交渉しましょう。

– 店舗物件を探す際の注意点

これまで初期費用の目安と、安く抑えるポイントを説明しました。

ここでは、さらに実際に店舗物件を探す際の注意点を2つ紹介します。

①予算を決めておく

あらかじめ予算を設定しておきましょう。

物件探しで予算をオーバーしてしまうときは、優先順位を明確にしましょう。

ここで注意すべき点は、どうしても譲れない条件が現実的かどうか客観的に判断することです。

例えば、「店舗の内装にこだわりたい」という理由で内装費用に予算をかけて、立地が悪く集客が見込めない安い物件を借りてしまうと、経営が成り立ちません。

あらかじめ決めた予算内で、設定した売上を達成できる物件を探すのが、成功への近道となります。

②自分の商売に合った条件を決めておく

店舗物件の選定では、「物件が自分の商売にあっているか」の見極めが重要です。

最低でも以下の条件は、具体的に決めておきましょう。

・賃料

・立地やエリア

・店舗の広さ

・独立店舗かビルイン店舗か

・駐車場の有無、台数

・営業時間

また、フランチャイズでの開業を考えている場合は、フランチャイズ側の条件もありますので事前に確認をしておきましょう。

まとめ

本記事では、店舗物件を契約するときの初期費用についてと注意点を詳しく解説しました。

自分のお店を開業するには、多額の資金が必要になることが分かったと思います。

しかし、物件の選び方の工夫や交渉によって、初期費用を抑えることもできますので、ぜひ本記事の紹介したポイントを役立ててみてください。

皆様、こんにちは！ミセギメジャーナルです！

今回は、これから店舗物件を探す方に
・物件探しの前にやっておくべきこと
・不動産業者では教えてくれない物件探しのコツ
・店舗物件を探すときの注意点
をわかりやすく紹介します！

「店舗物件を探す前に何をすればいいの？」
「いい店舗物件を見つけるコツを知りたい！」
「注意した方がいいことはある？」
という疑問を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

物件探しの前にやるべきこと

店舗物件を探す前に、事前に準備しておくべきことが2つあります。
・事業計画の作成
・具体的な希望条件
ここでは、物件探しの前にやっておくべき2つの事前準備を解説していきます。

根拠のある事業計画を作成する

店舗物件にかかる家賃の目安は、月商の約10%が理想的と言われています。

支払っていく家賃は、月々の売上からまかなわれるので、希望賃料を決めるときにあらかじめ売上予測を立てておかなければなりません。

根拠のある売上予測を立てるためには、そのエリアの「客層」「競合店」「周辺環境」「交通や人通りの量」などの情報を集め、事前調査を基にした事業計画が必要になります。

これらの情報をもとに、「予想集客数と単価」「月商の見込み」などを決めていきます。
事業計画は、審査や貸主と交渉するときの判断材料になるので、必ず明確で根拠のある事業計画を作成しておきましょう。

具体的な希望条件を決める

次に、希望条件を洗い出し、具体的に決めておきましょう。

例えば、「店舗面積は最低でも20坪は必要」や、立地においても「駅から徒歩5分以内がいい」「路面店がいい」といった具合に、優先したい希望条件を明確にしていきます。

希望条件が具体的であるほど、理想に近い店舗物件を探しやすくなります。

ここでは、最低でも決めておきたい3つのポイントを紹介します。

●賃料

事業計画の売上予測をもとに希望賃料を決定していきますが、必ずしも月商の10%である必要はありません。あくまで目安なので、多少の幅を持たせても大丈夫です。

ただし、大幅に目安を超えた賃料だと経営が苦しくなるので、自分の中である程度の上限は決めておいた方がいいでしょう。

●エリア

「どこの地域がいい」というエリア選定はもちろん、さらに掘り下げて、「最寄り駅や駅からの距離」「路面店がいい」「ビルなら3階までがいい」などと具体的なエリアや立地条件を決めておきましょう。

●広さ

飲食店の場合、「何席置きたいか？」によって必要な坪数を決めておきましょう。

また、テイクアウトや宅配がメインの場合は、厨房スペースがあればいいのか、イートインスペースも必要なのかによって変わってきます。

厨房や席数、待合室など、自分の店舗に必要な広さをイメージして、明確にしておくことが重要です。

理想を完璧に満たす物件を探すのは難しいので、逆に「どの希望をどれくらいまでなら妥協できそうか」という基準も決めておくと、希望条件を再度洗い出す手間が省けます。

不動産屋では教えてくれない物件探しのコツ

事業計画と希望条件を決めたら、いよいよ店舗物件を探しましょう。

不動産屋に行ったりインターネットで検索したり探し方は様々ありますが、ここでは不動産屋では教えてくれない「良い店舗物件の情報を集めるコツ」を紹介していきます。

複数の不動産業者を回る

不動産業者によって紹介できる物件が限られていたり、ネットワークに限界があったりします。

事前に決めておいた希望条件を伝えれば、希望に沿った店舗物件を探してくれるので、最初は複数の不動産業者を周り、より多くの情報を集めることがポイントです。

現地で探す

希望のエリアが固まっていたら、実際に現地で店舗物件を探してみるのもおすすめです。

空きテナントに看板がかかっていたり、中には仲介業者に依頼していないオーナーさんもいるので、不動産業者では紹介できなかった物件を見つけることができるかもしれません。

まだ募集に出す前の解体作業中のテナントなどに出会える可能性もあります。

良い物件は早い者勝ちなので、いち早く情報を収穫するためにも現地に赴き、自分の足で探すのも良い物件を見つけるポイントです。

また、実際に足を運んでわかることも多いです。

例えば「ターゲットの客層があまりいない」「イメージする雰囲気の街ではなかった」「競合店が多すぎる」など、想定していたイメージと違うことに気付くこともあります。

希望条件を再検討するきっかけにもなります。

未公開物件を狙う

これから解約になる物件で、まだ募集に出ていない物件を「未公開物件」といいます。

事業用物件の場合、半年前に解約予告されることが多く、それが良い物件の場合は募集が公開される前に決まってしまうケースがあります。

この未公開物件は、募集管理している不動産業者や直接オーナーに問い合わせて地道に情報収集するしかありません。
しかし、もう狙っている候補物件があるのであれば、直接問い合わせてみるのもいいでしょう。

自治体などで情報を集める

実は、店舗物件の情報は商工会議所や自治体などでも取り扱っています。
商工会議所や自治体では新規開業者に向けた空き店舗対策事業を行なっているので、不動産業者だけではなく、情報収集の選択肢として利用してみるといいでしょう。

物件探しの注意点

物件を探すときには、注意しておくべきことも把握しておきましょう。

ここでは、店舗物件を探すときの注意点を紹介します。

初期費用の把握と準備

初期費用の目安

店舗物件を借りるときは、一般的にかかる費用として
・翌月分の賃料
・保証金（※敷金）
・仲介手数料
が必要になります。

初期費用内訳の目安額としては、不動産業者や物件ごとに異なりますが
・翌月分家賃　1ヶ月分
・保証金　6~12ヶ月分
・不動産仲介手数料　1ヶ月分
合計で家賃の約8～14ヶ月分がかかると想定しておきましょう。

条件によっては保証金が安くなる場合もありますが、基本的に店舗物件を借りる際には、まとまったお金が必要になるので前もって予算を確保しておきましょう。

また、店舗物件を探す際は予算より少し高めの物件を見てみるのもおすすめです。
なぜなら、条件によっては予算内に交渉できる可能性があるからです。

初期費用を抑えるなら居抜き物件

開業資金に余裕がなく、初期費用を抑えたいなら居抜き物件もおすすめです。
居抜き物件とは、以前使っていた内装や設備などがそのまま使える物件のことです。
内装や設備も全部込みの金額なので、内装工事費用や設備などを一から揃える必要もなく、安く済ませることができます。

実際、次の入居者が飲食店として開業する場合、以前入居していたテナントが飲食店なら居抜きで設備などを引き継いで使うケースが多いです。

ただし、居抜き物件を契約する際は全部そのままで使える状態だとは限らないので、注意が必要です。

例えば、「エアコンや換気扇、厨房の設備は全て使える状態か？」「冷蔵庫や椅子・テーブルなどは残っているか？」など、大きな修理や交換が必要で逆に費用がかかってしまう場合もあるので、居抜き物件を検討するなら念密に確認を行いましょう。

インターネットの情報だけを信用しない

インターネットでの検索も便利ですが、物件の動きも流動的なのでネットにはまだ掲載されているけど、すでに募集が終わっていたということもあります。
また、複数のサイトで公開されていたりと、情報の信憑性や貴重性がない場合もあります。

なので、ネットに掲載されているから必ず募集されているとは思わず、不動産仲介業者やオーナーに直接問い合わせるなどして、必ず確認を取るようにしましょう。

原則、店舗利用するために居住用物件を借りることはできない

賃料を抑えたり内装が整備されていることを理由に、住居用マンションを店舗として利用しようと考える方がいますが、原則はできません。
オーナーが許可している例外もありますが、不特定多数の来客がある店舗は断られるケースがほとんどです。

マンションの管理規約に「住居のみの使用」と明記されているような場合は、店舗や事務所でも使うことはできないので、あらかじめ承知しておく必要があります。

交渉したり、探せば店舗利用をさせてくれるマンションもありますが、オーナーに許可されても住民に反対されて撤退を余儀なくされるケースもありますから、なるべく店舗利用が可能な物件を検討するようにしてください。

まとめ

今回は、これから店舗物件を探す方に向けて、物件探しの前にやっておくべき事前準備を解説しました。店舗物件の探し方のコツや注意点も紹介しましたね。

いい物件を探すためには、事前準備とより多くの情報を集めることがポイントです。

これから店舗物件を探し始めるという方は、ぜひ参考にしてくださいね。

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

皆さま、テナントを契約する前に「審査」というものがあるのは、ご存じでしょうか？

実は、契約したいテナントが見つかっても、誰でもすぐに契約できるわけではありません。

契約の前には必ず「審査」があります。

今回は、テナントを契約する前の「審査」の流れと、抑えておくべきポイントを解説します！

「審査」とは？テナント契約前の流れ

審査とは、不動産業者や物件のオーナーが安心して契約するために、しっかりと店舗を経営できる人物なのかを判断します。

契約の希望を出したとしても審査によって、不動産業者やオーナーから断られるケースもあります。

好立地の物件であれば、他にも契約を希望している人がいるかもしれません。その場合には、より厳しい審査によって入居者が選ばれることになります。

それでは実際に、契約したいテナントが見つかったら、どのような流れで審査を受けられるのでしょうか。

ここでは、テナントが見つかってから審査までの流れを解説していきます。

不動産業者に「申込書」を提出して書類審査を受ける

契約したい物件が見つかったら、まず不動産業者に契約の意思を伝え、「申込書」を提出しましょう。

これは賃貸マンションなどとほとんど同じもので、氏名や住所、勤務先、年収、連帯保証人などを記入して提出します。不動産業者が申込書の内容を見て、今後きちんと店舗を経営できる人物なのかを判断します。

申込書の内容に不備や虚偽がないようにするのは当たり前ですが、前後のやり取りにも配慮することがポイントです。

なぜなら、最終的にはテナントのオーナーとの契約になりますが、最初の対応してもらうのは不動産業者なので、「この人ならオーナーに紹介しても心配ない」と思ってもらう必要があるからです。

テナントの契約は、ビジネスのやりとりなので第一印象がとても大切です。服装や言葉使いなどにも注意しましょう。

テナントのオーナーと打ち合わせ

不動産業者の書類審査が通ったあとは、テナントのオーナーと打ち合わせや面談をすることが多いです。

顔合わせの意味合いもありますが、今後コミュニケーションをうまく取ることができる相手なのか、しっかりと店舗を経営してくれるのか、といったことを確認する機会でもあります。

そのため、これまでの実績や経験、今後の明確なイメージなどを説明できるようにしておくことが大切です。

「審査」で抑えておくべきチェックポイント

テナント契約前の審査を受ける流れは、お分かりいただけたと思います。

ここでは、さらに具体的に審査で重要視されるポイントについて解説していきます。

経験年数

飲食業の経験年数はとても重要視されます。オーナー側からすると、業界経験が豊富であれば安心してテナントを貸すことができます。

例えば、有名店での勤務歴や店長経験などがあると「良い店になりそうだ」と思われ、信頼度も高まるでしょう。

もし経験が少ない場合は、料理教室の運営や持っている資格など、集客に繋がりそうな権威性をアピールすると良いでしょう。

人間性

飲食業はサービス業なので、最終的には「人柄で選ばれる」といっても過言ではないほど人間性は重要視されます。

最初は飲食業に貸すつもりのなかったオーナーでも、人柄を見て判断を変えたケースもあるほどです。

オーナー側も「この人ならテナントを貸したい」と思えるような、人柄の良い人と契約したいと考えるでしょう。

明確な事業計画

いくら魅力的なお店に見えても、事業計画が明確でなければオーナーも物件を貸したいとは思いません。

継続的に経営する意思と計画性がないと不安だからです。

「評判のある良いお店に長く続けてもらいたい」と思うのが一般的なので、事業計画は明確に提示し、安心して契約してもらえるように心がけましょう。

営業時間

テナントの所有者であるオーナーにとって、近隣に配慮するためにも営業時間はとても気になる問題です。

特に住宅地に近い場合は、深夜まで営業するとクレームに繋がる可能性もあるからです。

場合によっては、オーナーの希望や話し合いの上で営業時間を変更する必要もあると考えておきましょう。

近隣の同業種

例えば、契約したいテナントがビルの場合、もしすでに同じビル内に同業種が営業していると、審査に落ちる可能性があります。同じビル内のテナントで競合を避けるためです。

オーナーの考え方にもよるので、申し込み前に確認しておきましょう。

煙や騒音が出る場合の対策

焼肉店や焼き鳥店などは、油などでお店も汚れやすく、煙も出る業種なのでマンションの一階テナントなどは断られるケースもあります。

排気口をビル上部まで伸ばすなどの対策をとることで審査が通る場合もあるので、オーナーに相談してみるのも良いでしょう。

連帯保証人に不安がある人は

テナントの契約時には、家賃が払えない場合に備えて「連帯保証人」を別の誰かに依頼しなければなりません。

親族に依頼する人が多いようですが、借主と同等の支払い義務を背負うことになるため、なかなか頼みづらく連帯保証人の依頼先に困るというケースも。

連帯保証人を見つけられない場合は、「家賃保証会社」の利用を検討してみましょう。

保証金は利用する保証会社によって異なりますが、家賃の1ヶ月分程度になることが多いようです。

他にも、保証金の上乗せや、家賃をまとめて前払いする方法などによって、連帯保証人なしで契約できる場合もあります。

連帯保証人に不安がある人は不動産業者に相談してみるのも良いでしょう。

「審査」とは、これまでの経験や人間性、業種や営業時間、保証人に至るまで、実に様々な要素によって判断されます。開業後の明確なイメージや、しっかり経営できる人物であることを伝えられるように、前もって事前準備をしておくことが大切です。

こんにちは！ミセギメジャーナルです！

不動産屋の視点でテナント物件（貸店舗）探しのコツをお伝えします！

大手やチェーン店のテナント探し

貸店舗などテナント物件を探していて、「良い物件が中々ないな～」「条件に合う物件が出てこないな～」など、悩んでいる方は多いと思います。実際、資金と人材の豊富な大手チェーン店などでも、自社の求める条件のテナント物件を手に入れるためには相当の苦労と努力をされています。そもそも大手チェーン店が出店したい場所は、人が集まる一等地であり、同じような立地に出店したいライバルも沢山いてしのぎを削っています。さらに、街をよく見渡してみればお分かりの通り、そのような立地はすでに既存の優良店舗に押さえられているだけでなく、仮にあってもその数はとても少ないはずです。多くの店舗開発の専門スタッフを抱えている事業者であっても大変です。彼らは足しげく地域の不動産会社やオーナーを周ったり、建設会社などとも情報交換しながら、テナントの空き情報や新築情報を集めています。そして、そのような優良情報は、一般の人々が空きテナント情報として目にする前に、大手や繋がりのある出店事業者に情報が流され決まってしまうということが、実際多いと思います。貸主や不動産会社の側からしても、資金力があり安定しているように見える大手や、顔の見える相手に貸す方がリスクが低く思えるため、これはある意味自然の流れかもしれません。では、一般の小さな店舗や独立開業する人はどのように良いテナント物件の情報を集めていけばよいのでしょうか？

一般の小さな店舗や独立開業者のテナント探し

ちまたでは色々な方法が語られていると思いますが、あらゆる立場でテナント物件に関わってきたミセギメの私見を書きます！結論から言うと、一般の方が、テナント物件（貸店舗）を探すときは、次の３つのポイントが大切ではないかと思います。

ポイント１　自分の店に合うテナント物件の条件を冷静に見極める

正直、大手やチェーン店が出店するような立地の物件はかなり高額な賃料になることが多く、条件が合う場合でも先にお伝えしたような理由で大手と競合した場合は、中々競争に勝てるものではありません。仮にテナント物件を手に入れることができたとしても、そのような一等地では開店後の競争が激しくなる可能性もあり、さらに想定通りの売り上げを確保できない時は賃料負担に耐えられなくなる可能性も秘めています。

それならば、一段と現実的に掘り下げて考える事がポイントです！

例えば、大手が競合しない物件（立地、広さ、設備などの面で）を重点的に探したり、さらには自分の店の個性や特徴、違いをもう一度考え直し、開店後の集客戦略を看板という立地だけに頼るのではなく、広告やＤＭ、インターネット、さらには開店前からのファン作りを進めるなど、賃料のかかる一等地、すなわち「賃料＝広告宣伝費」を他の広告や広報宣伝活動に振り返るという発想転換も必要ではないかと思います。ミセギメも物件探しをお客様と進める中でこのような方向転換を一緒に考えることがあります。頭と体と時間を使えば集客は決してワンパターンではないということが発見できるのではないでしょうか。いづれにしても、「賃料（立地）＝広告宣伝費」という意識は持たれた方が幅は広がると思いますよ。

ポイント２　テナント物件（貸店舗や事務所）に強い不動産会社を探す

皆様もご存知の通り、街の不動産屋や営業マンは主に住宅を中心に仕事をしています。

アパートやマンションなど賃貸住宅の仲介、管理、または中古のマンションや戸建ての仲介、はたまた新築のマンションや建売住宅の販売などどれも人が住んで暮らすための「住宅」という用途の不動産を主な商品としてサービスを行っています。

一方、テナント、つまり店舗や事務所（オフィス）は「事業用」物件とも呼ばれ、事業者の方々が「商売」を行うために使う物件になります。ここでの問題は、一般の不動産会社やその営業マンは主に住宅を扱っているため、店舗や事務所といった事業用のテナント物件に慣れていない人が多いということです。

不動産会社の中には、テナント物件の取り扱いを嫌煙している人もいたりします。その理由は、テナント物件は、物件自体もさることながら、その利用者の用途も住宅とは異なりマチマチであり、扱う不動産業者としては手間がかかるからです。

確かに住宅の場合は、マンションや戸建て、新築や中古、ワンルームや３ＬＤＫなど各種ありますが、主要な基本設備はどの物件でもほぼ同じで、広さやグレード、ターゲットに応じて各種アレンジは施しますが、基本は「人が住む」ということにおいては共通しています。

一方、テナント物件の場合は、店舗や事務所でも全く違うだけでなく、店舗の中でも飲食店や物販店、サービス店舗があり、さらに、飲食店の中でもレストランやカフェから寿司屋や煙がたくさん出る焼き肉屋など、あげればキリがないほどレパートリーが豊富です。しかも、それらの違いに応じて、立地や設備や広さ、さらには取引のやり方なども変わってきます。

なので、貸店舗などのテナント物件を探す時は、できればテナント物件の取り扱いに慣れた不動産会社に依頼した方が積極的に物件探しを行ってくれるだけでなく、テナント物件特有の専門的アドバイスも提供してくれると思います。

ポイント３　信頼できる不動産営業マンと二人三脚で探す

実は、良いテナント情報は、例え不動産業者であったとしても情報を入手するのが難しいのが現実です。その理由は、テナント物件においては、立地が重要視されるからです。

仮に隣の部屋であったとしても、店舗のお客様から見える目線一つで、価値が下がってしまう可能性もあり、物件探しはとても難しく、根気のいるものになります。

さて、昨今の一般の方々は、自分でインターネットを見て物件探しをして中々良い物件を見つけることができないと、次に気になる街に出向いて様々な不動産会社に物件探しの依頼をされるわけです。

そのため、依頼者に合う物件を紹介するためには、それなりに時間が掛かるのが一般的です。

さらに、ポイント１でもお伝えしたように、物件探しをする過程の中で現実を見ながら自分が開店する店舗にとって本当に必要な物件の条件が見えてくるものです。

このような店舗探しの特徴と自分の店に合った物件を探すプロセスを共に伴奏してくれる物件探しのパートナーを探すためには、不動産業者に対して、先にお伝えした専門性や経験を求めるだけでなく、物件探しを依頼する側からも「あなたにだけ依頼している」という意思表示を示すなど、お互いの信頼関係がないと良いテナント探しは、中々できないケースが多いです。

ミセギメでは飲食店に特化したテナント探しをしています！

ミセギメは、今では上記のようなスタイルも含む色々な方法でテナント探しをお手伝いしています。

その方が、物件探しだけでなく、一番大切な物件を借りた後のお客様の事業の成功確率が高いと思うからです。ミセギメは、お客様と二人三脚で物件探しをしています。

全国の業者間情報を精査して物件情報をお客様に紹介します。

一方、お客様自身がインターネットなどで発見した物件情報をミセギメに伝えてもらい、ミセギメがワンストップで物件の確認、資料の取り寄せ、内覧、仲介の対応、そして開店、開業のアドバイスを行っています。このやり方が、お客様としてもメリットが多いと思いますし、サポートをする我々としても大きなやりがいを感じています。

テナント物件を探しているあなたの参考になれば幸いです。

皆様こんにちは！

ミセギメジャーナルです！

今回は『居抜き物件』について、メリットや選ぶときのポイントなどを解説します。
居抜き物件を知らずに店舗を借りてしまうと、『初期費用もっと抑えられたかな…』『設備費用、内装費用が高額で始める前から少ししんどいかも…』といった事が起こってしまうかもしれません！

さらっとまとめましたので是非ご覧ください！

【今回の目次】

・居抜き物件とは？
・居抜き物件のメリット３選！
・居抜き物件にデメリットはあるの？
・居抜き物件を選ぶ時の５つのチェックポイント！
・居抜き物件はどんな人に向いている？
・まとめ

居抜き物件とは？

居抜き物件とは、前の借主が残していった椅子やテーブルなどの設備、内装や調理備品などが残っている賃貸物件（店舗）のことを言います。

ちなみに、設備や内装などが一切ないまっさらな状態の物件のことを『スケルトン物件』と言います。

スケルトンの場合は0からのスタートなので店内の内装はもちろんのこと、調理スペースの広さなどを自由に決められます。

居抜き物件のメリット3選！

ミセギメが居抜き物件をおすすめする理由は主に３つ！

初期費用が抑えられる！

テナントは不動産の契約にかかる費用以外にも、内装工事費や、水道、電気工事、そして店内設備の搬入などなど、開店するまでにかかる費用が多いですが、居抜き物件の場合は工事関係費用を大幅に削減することができます！

契約〜開店までが早い！

居抜き物件の場合、既に大枠の工事などが完了した状態なので、看板、メニューなどを用意するだけですぐに開店可能なところがいいですね！

事前に集客イメージがつく！

居抜き物件の多くは『既に空室の物件』ですが、ミセギメが取り扱うテナント（物件）の中には移転が完全に完了するまで現状の店舗を運営するという所有者の方がいらっしゃるので、『まだ開店している空室予定のテナント』も見ることができる為、事前に顧客調査や開店後の集客をイメージすることができます！

居抜き物件にデメリットはあるの？

メリットが多い居抜き物件ですが、以下のようなデメリットもあります。
①自由なレイアウトに変更しにくい
②備品がすぐ壊れたり故障することも
③前のお店のイメージがついている

①自由なレイアウトに変更しにくい

居抜き物件は内装や仕様が決まっています。そのため自由にレイアウト変更したい場合、

【現状の内装を壊す→新たに整える】という手順になり、二度手間になってしまいます。
レイアウトを大幅に変更したい、１からお店を作りたい場合はスケルトン物件がいいでしょう。

②備品がすぐ壊れたり故障することも

残されている備品は以前から使用されていたものがほとんどなので、いわゆる中古品です。

すぐにお店で使用できる備品も多いため費用削減が期待できますが、すぐに壊れたり故障してしまう場合もあります。
特に水回りの機械は故障しやすいので注意してみてみましょう！

③前のお店のイメージがついている

前のお店があった、ということは『以前あった店のお客さんも来てくれる』『開店後のイメージがしやすい』というメリットがありました。
しかし、逆をいえば『前のお店のイメージ』も同時に引き継いでしまうことも多いです。
前のお店とは「ガラッと雰囲気を変えたい」「以前のイメージを払拭したい」という方はスケルトン物件のを選択するのがおすすめです！

居抜き物件を選ぶ時の５つのチェックポイント！

居抜き物件を選ぶ際には下記の５つをチェックしておくとスムーズです。ミセギメで紹介している物件でも以下をチェックしながら探すといいでしょう。
①既存設備の状態
②工事費用等の責任はどこ(誰)にあるか
③店の退去前からの交渉
④仲介業者だけに頼らない

⑤仲介手数料を事前に確認

①既存設備の状態

以前の設備がすべてそのまま使えるとは限りません。すぐに使えなくなってしまうボロボロの状態では、余計な経費が後からかかってきてしまいます。
そのため、使用を考えている既存設備の状態は必ず細かくチェックしましょう。

②工事費用等の責任はどこ(誰)にあるか

居抜き物件には前のお店で使われていた設備や備品が多くありますが、その中には中途半端に残っていたり、壊れたものが放置されていることもあります。

そのような備品や設備の撤去や補修工事はどうするのか、誰が費用を負担するか等は後で損することがないよう必ずチェックしましょう。

③店の退去前からの交渉

居抜き物件は数が少なく希望者も多いため、競争率はとても高いです。その情報が出てすぐに埋まってしまうなんてことも多々あります。
そのため、気に入った立地や物件があれば、前のお店がまだ入っている時から交渉し始めるのがいいでしょう。
ハードルは高くなりますが、お店に通ったり仲良くなっておくことも情報を得る１つの方法です。

④仲介業者だけに頼らない

居抜き物件の情報が仲介業者まで来ている時にはすでに、居抜き物件は埋まっている可能性があります。競争率が高いため、検索サイトでチェックすることも情報を早く手に入れる近道です。

とはいっても、居抜き物件（不動産）に詳しく、かつ最短ルートを提供できるのは不動産会社・仲介業者の強みです！

ミセギメでは退去者と次の入居者のマッチングを得意としていますので、ぜひご相談ください！

⑤仲介手数料を事前に確認

居抜き物件の仲介手数料は、実はスケルトン物件よりも高額になることもあります。

手数料は他の物件と同じく賃料の1ヶ月分までとなりますが、

情報の貴重さ・すぐ埋まる競争率の高さなどから他に手数料が上乗せされていることもあるので
物件ごとにきちんと確認していきましょう。

居抜き物件はどんな人に向いている？

やはり初期費用を抑え、なるべく早くお店を開店したい人に向いています。

前の店のイメージがあるので、集客やリサーチへの負担も少ないでしょう。

居抜き物件を活用し、自分オリジナルのお店を出せたら嬉しいですね！

まとめ｜居抜き物件をうまく活用することは開店への近道！

開業まで早く費用負担が少ない居抜き物件はとてもおすすめです。

以下この記事をまとめますと

・居抜き物件は『前の借主が設備や備品を残していった賃貸物件』のこと
・メリットは『初期費用が安く、開店まで早い！集客も予想できるため負担が少ない』
・デメリットは『自由度が高くない、備品の細かい確認が必要、前のお店へのイメージがある』こと
・居抜き物件を選ぶときは、損をしないためにも事前のチェックは怠りなく！

居抜き物件はスケルトンに比べると癖のある形態ですが、メリットも多く良い物件が見つかれば理想のお店が開店できます。ミセギメでは、内装や設備をそのままで退去したい方と、内装の入ったテナントに入居したい方をマッチングしています。ぜひ自分に合った居抜き物件を見つけてみてください！